Как считается общая и жилая площадь квартиры: полное руководство

При оформлении документов на покупку квартиры в них обязательно фигурирует ее площадь в квадратных метрах. Именно от этого показателя ведется расчет стоимости жилья.

Некоторых покупателей может смутить, что в графе «площадь» значится две разных цифры: общая и жилая.  Различие между общей и жилой площадью квартиры — важный аспект при покупке, продаже или оценке недвижимости.

Расскажем, в чем принципиальная разница в этих понятиях, на что она влияет и как рассчитывается общая площадь.

Площадь: какая она бывает?

В документации на квартиру могут фигурировать несколько вариантов площадей. Помимо общей и жилой существуют еще такие понятия как приведенная, проектная и фактическая. Как такое может быть? Очень просто!

Жилая площадь

Это сумма площадей только комнат, предназначенных для проживания: спален, гостиных, детских, кабинетов. Кухни, коридоры, санузлы, кладовые, встроенные шкафы сюда не входят. Например, если в квартире три комнаты по 12, 15 и 20 м², жилая площадь составит 12+15+20=47 м².

В студии, а также квартире евроформата, где кухня и гостиная объединены в единое пространство, кухонная зона засчитывается в жилую площадь.

Как правило, знать жилую площадь нужно только для того, чтобы примерно понять конфигурацию квартиры. Если разница между общей и жилой площадью небольшая, значит, в квартире маленькие кухня и прихожая, и с большой вероятностью совмещенный санузел.

По размеру жилой площади рассчитываются социальные нормативы для выделения жилья в маневренном фонде или общежитиях. Именно жилую площадь учитывают при выдаче новых квартир по программе реновации в Москве.

Общая площадь

Общая площадь складывается из суммы площадей всех внутренних помещений:

·         жилых комнат: спален, гостиных, детских, кабинетов;

·         кухни;

·         санузла: ванны и туалета;

·         коридора или прихожей;

·         ниш, кладовок;

·         перегородок и внутренних стен: их толщина тоже учитывается.

Именно общая площадь берется за основу при расчете стоимости квартиры, начислении платы за некоторые виды коммунальных услуг, выделении жилья по социальному найму льготным категориям граждан, налогообложении.

В общую площадь не входят летние помещения: балконы, лоджии, террасы. Однако при определении стоимости квартиры в новостройке они могут учитываться с понижающими коэффициентами (лоджия × 0,5; балкон или терраса × 0,3). Это называется «приведённая» или «расчетная» площадь.

Что такое приведенная площадь квартиры и зачем она нужна

Приведённая площадь квартиры — это термин, который до 2011 года активно использовался в российской практике для расчёта стоимости недвижимости и фигурировал в договорах долевого участия (ДДУ). Сейчас он встречается всё реже: его практически полностью заменил термин «общая площадь», однако суть осталась прежней.

Приведённая площадь - это сумма площадей всех жилых и подсобных помещений квартиры с учётом летних помещений: балконов, лоджий, террас.

Этот показатель исторически применялся для определения итоговой цены квартиры при покупке по договору долевого участия или в новостройке. Застройщики включали летние помещения в расчёт стоимости, чтобы не «дарить» их покупателю бесплатно, а учитывать как часть полезной площади, но с уменьшающим коэффициентом. Это позволяло более справедливо оценивать квартиру, где часть пространства приходится на балкон или лоджию.

Размеры понижающего коэффициента составляет для лоджии – 0,5 (метр площади на лоджии считается как полметра общей площади), для балкона или террасы – 0,3.

То есть, если у вас квартира площадью 60 квадратных метров с балконом 4 квадратных метра, то приведённая площадь будет: 60 + (4 х 0,3) = 61,2 квадратных метра.

Сегодня понятие «приведённая площадь» почти вышло из официального оборота. В современных документах, таких как выписка ЕГРН и техпаспорт БТИ, указывается только общая площадь без учёта балконов и лоджий. Однако в старых договорах и некоторых ведомственных инструкциях этот термин ещё можно встретить.

Таким образом, приведённая площадь — это инструмент для объективного сравнения квартир разной планировки и справедливого ценообразования, особенно когда значительную роль играют дополнительные летние зоны.

Расхождения между проектной и фактической площадью

Есть еще два варианта площади: проектная и фактическая. Проектная рассчитывается на этапе проектирования объекта и фигурирует в технической документации. Именно на нее ориентируются строители в процессе возведения жилого дома.

Но в ходе работ возможны отклонения от проектной площади, причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Поэтому после завершения строительства и сдачи дома специалисты из БТИ проводят обмер каждой квартиры и определяют ее фактическую площадь. Именно на основании этой цифры происходит окончательный расчет между продавцом и покупателем. По сути фактическая площадь – это реальная общая площадь жилья.

По закону расхождение между проектной и фактической площадью не должно превышать 5%. Иначе покупатель имеет право отказаться от приобретения такой квартиры и расторгнуть ДДУ.

Как считается площадь квартиры: формула и нюансы

Расчёт площади квартиры — это базовая задача, которая требует понимания разницы между жилой и общей площадью, а также знания формул для помещений разной формы. Итоговый результат фиксируется в техническом паспорте БТИ или выписке из ЕГРН, но предварительный самостоятельный замер поможет выявить возможные расхождения с проектом.

Для большинства стандартных помещений используется простая формула геометрическая формула: площадь = длина × ширина. Например, комната длиной 4 и шириной 3,5 метра имеет площадь 4х3,5=14 квадратных метров.

Если помещение имеет ниши, выступы или нестандартную конфигурацию, его мысленно разбивают на простые геометрические фигуры, высчитывают площадь каждой из них и суммируют результат.

Важно помнить, что самостоятельные замеры носят справочный характер. Официальными являются данные кадастрового инженера и техпаспорта БТИ. Разница между проектной и фактической площадью после сдачи дома может быть урегулирована условиями договора долевого участия.

Общая площадь жилого помещения и общая площадь квартиры: разница

Общая площадь квартиры - это суммарная площадь всех помещений, входящих в ее состав: комнаты, кухня, коридор, санузел, гардеробная, кладовые. При этом, согласно Жилищному кодексу РФ, из общей площади квартиры традиционно исключают площади балконов, лоджий, террас.

Общая площадь жилого помещения часто используется как синоним «общей площади квартиры». Однако юридически под «жилым помещением» может пониматься не только квартира, но и комната в коммунальной квартире или общежитии, или жилой дом целиком.

Поэтому общая площадь жилого помещения — это сумма площадей всех частей данного объекта. Если речь идет о многоквартирном доме, то общая площадь жилых помещений — это совокупный метраж всех квартир в нем без учета мест общего пользования: подъездов, чердаков, подвалов.

Таким образом, общая площадь квартиры — характеристика конкретного обособленного жилья внутри здания. Общая площадь жилого помещения — более широкое понятие, которое может относиться к отдельной квартире, комнате или целому жилому дому.

Коротко о главном

Жилая площадь — только комнаты для жизни. Общая площадь — всё внутреннее пространство квартиры за вычетом летних помещений (балконов, террас), но с учётом стен и перегородок.

Важно знать в первую очередь именно общую площадь квартиры. Именно она определяет стоимость квартиры, размер налога на имущество, размер некоторых коммунальных платежей. Также она важна при расселении аварийного фонда. Жилая площадь влияет на социальные выплаты, субсидии, нормы предоставления жилья.

Юридическую силу имеют только данные из выписки ЕГРН или техпаспорта БТИ. Самостоятельные замеры нужны лишь для ориентира. Также важно помнить, что для официальных документов (кадастровый паспорт, выписка ЕГРН) всегда указывается общая площадь, рассчитанная по строгим правилам БТИ, где не учитываются летние помещения. При этом они учитываются застройщиком с коэффициентом для определения цены.