Квартира на стадии котлована или готовое жилье: что лучше?

Котлован или готовое жилье: что выбрать?

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга сейчас представлен большой выбор квартир в сданных и строящихся домах. И разница цен между жильем на стадии котлована и готовым может достигать 25%. Но всегда ли выгодно брать квартиру в строящемся доме, и когда стоит предпочесть готовое жилье? Рассмотрим все особенности обоих вариантов.

Что значит «квартира на стадии котлована»?

Квартира на стадии котлована – это недвижимость, которую покупают на самом раннем этапе строительства, когда только вырыт котлован под фундамент дома. Объект ещё не построен, и сроки его сдачи могут составлять 2–3 года.

Плюсы и минусы покупки квартиры на стадии котлована

Покупка квартиры в новом квартале на стадии котлована имеет множество преимуществ:

·        Максимально низкая цена. В среднем квадратный метр на начальной стадии строительства стоит на 15-25% дешевле, чем в сданном доме;

·         Большой выбор вариантов квартир. Чем ближе сдача дома, тем сложнее найти жилье подходящей планировки и на нужном этаже, а самые востребованные варианты оказываются уже проданными. 

·        Возможность заработать на перепродаже. К моменту сдачи дома цена недвижимости существенно возрастет, поэтому для инвесторов такая покупка – максимально выгодный вариант;

·        Можно получить наиболее выгодное предложение от застройщика. Нередко на старте продаж действуют различные акции. Например, в Компании Л1 для покупателей квартир в новом корпусе ЖК «Загляденье» действует акция «Успей одним из первых», по условиям которой можно получить скидку до 15%.

Минусы у покупки квартиры на стадии котлована тоже есть:

·        Ждать получения ключей придется долго. В среднем срок строительства многоэтажного дома составляет 2-3 года;

·        Высокий риск. Строительство – сложный и многоэтапный процесс, и всегда есть вероятность, что срок сдачи дома может быть сдвинут. Хотя с 2024 года продажи ведутся при помощи эскроу-счетов, призванных защитить интересы покупателей, есть небольшой риск недостроя;

·        неопределённость с инфраструктурой. Если ЖК строится на территории комплексного освоения, рядом в первое время может не оказаться обещанных школ, парков или дорог;

·        Выбирать квартиру предстоит по рекламным буклетам, и реальность может потом разочаровать;

·        дополнительные расходы, например, на аренду жилья на период строительства дома. Если покупка была сделана в ипотеку, то придется нести двойную нагрузку на свой бюджет: на оплату кредита и съем квартиры.

Что значит «готовое жилье»?

Готовое жилье - это квартира в уже построенном и введённом в эксплуатацию доме. Въехать в нее или приступить к ремонту можно сразу после заключения договора купли-продажи и получения ключей.

Плюсы покупки готовой квартиры:

·        Это безопасная сделка. Дом сдан, поэтому переживать за соблюдение сроков строительства уже не нужно;

·        Заселиться можно сразу после получения ключей;

·        Можно лично оценить качество работ и удобство планировки квартиры: достаточно посетить ее перед покупкой;

·        Инвесторы могут сразу начать сдавать квартиру и получать прибыль.

Есть у готовой недвижимости и свои недостатки:

·        Более высокая цена. Она растет в процессе всего строительства ЖК, и достигает своего пика при сдаче дома;

·        Ограниченный выбор планировок и форматов жилья. Обычно самые ликвидные лоты на удобных этажах к этому моменту уже проданы;

·        Меньшая инвестиционная привлекательность при перепродаже. Придется подождать несколько лет, чтобы цена выросла и не пришлось платить подоходный налог.

Сравнение - квартира на котловане vs готовое жилье

Для наглядности преимуществ и недостатков каждого варианта мы подготовили таблицу.

Что выгоднее - купить новостройку на стадии котлована или готовую квартиру?

Выбор между квартирой в ЖК на этапе котлована и сданном доме напрямую зависит от ваших целей. Если хотите сэкономить и готовы ждать — выбирайте котлован. Если важно заехать сразу и минимизировать риски — готовое жильё.

Квартира на этапе котлована подойдет:

·        Тем, кто хочет сэкономить;

·        Покупающим недвижимость на перспективу, например, для подрастающего ребенка;

·        Тем, кому принципиальны определенные параметры квартиры: этаж, планировка, расположение окон относительно сторон света;

·        Инвесторам, планирующим заработать на перепродаже недвижимости.

Готовое жилье – это выбор тех, кто:

·        Нуждается в жилье «здесь и сейчас»;

·        Боится рисковать;

·        Планирует получать доход от сдачи квартиры в аренду;

·        Не готов оплачивать одновременно ипотеку и съемное жилье.

Как купить квартиру на стадии котлована от застройщика?

Покупка квартиры на стадии котлована может быть выгодной, если вы выбираете надёжного застройщика, готовы ждать 2–3 года и у вас есть где жить в этот период. Внимательно проверяйте документы и условия сделки, чтобы минимизировать риски.

Чтобы купить квартиру в строящемся доме нужно:

1.      Выбрать застройщика и новостройку. Лучше отдавать предпочтение надежным компаниям с большим опытом работы на рынке. Например, Компания Л1 успешно работает с 1992 года, и за это время построила более 2 млн квадратных метров жилья.

2.      Проверить репутацию застройщика и документацию на строящийся объект. Как это сделать – расскажем ниже.

3.      Подготовить документы: паспорт и СНИЛС. Если недвижимость покупается в браке – свидетельство о его заключении и согласие супруга на совершение сделки. Для оформления ипотеки потребуются и другие документы: ИНН и справка о доходах.

4.      Заключите договор долевого участия. Застройщик должен будет зарегистрировать его в Росреестре.

5.      Откройте эскроу-счет в банке, с которым сотрудничает застройщик и который проводит проектное финансирование строящегося ЖК. Подробно об открытии эскроу-счета мы писали в этой статье;

6.      Внесите на счет деньги. Если недвижимость покупается в ипотеку, это сделает банк.

После этого остается дождаться окончания строительства дома и выдачи ключей от новой квартиры.

Как проверить надежность застройщика перед покупкой?

Надежность застройщика – важнейший критерий при выборе квартиры на стадии котлована. Ведь именно от этого параметра зависит, будет ли ЖК сдан в срок, а его качество – соответствовать заявленному.

Чтобы проверить репутацию застройщика, нужно:

1.      Ознакомиться с уставными документами компании. К ним относятся Устав, свидетельство о государственной регистрации (ОГРН), свидетельство о постановке на налоговый учёт (ИНН), выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о создании юридического лица.

2.      Изучить документы на строящийся объект:

·        проектную декларацию. Она содержит информацию о сроках сдачи, характеристиках дома, инфраструктуре, а также о застройщике. Все данные должны быть в открытом доступе на сайте наш.дом.рф.

·        разрешение на строительство, которое подтверждает, что застройщик имеет право строить объект. Обратите внимание на срок действия разрешения.

·        документы на земельный участок. Земля должна быть в собственности или в аренде у застройщика. Проверьте срок аренды — он должен охватывать весь период строительства и ввода в эксплуатацию.

3.      Изучите текст договора долевого участия. Особое внимание стоит уделить таким пунктам как сроки выполнения работ, штрафы за нарушение условий, порядок возврата средств.

4.      Изучите историю компании: сколько домов сдано, есть ли задержки.

5.      Почитайте отзывы дольщиков на форумах и в других открытых источниках.

Тщательная проверка документов — залог вашей безопасности при покупке квартиры на стадии котлована.

По возможности стоит лично посетить строящийся объект и посмотреть, как идут работы. Если такой возможности нет, можно посмотреть ход работ онлайн. Например, на сайте Компании Л1 есть онлайн-камеры на каждом из строящихся ЖК.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру на этапе котлована в Санкт-Петербурге?

Да, таких предложений на рынке немало. Например, сейчас можно купить квартиру на стадии котлована в новостройках Компании Л1. Продажи ведутся в новом корпусе ЖК «Загляденье», расположенном в поселке Новоселье Ломоносовского района. Также есть предложения и в ЖК класса бизнес-лайт «Антверпен» во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга.

На сколько дорожает квартира после сдачи дома?

Удорожание готовых квартир зависит от многих показателей: местоположения ЖК, его класса, объема предложения на рынке. В среднем к моменту завершения строительства квартира становится дороже на 15-25% по сравнению со стадией котлована.

Сколько стоит квартира на этапе котлована?

Стоимость квартиры на этапе котлована зависит от класса ЖК, его местоположения, площади квартиры. Но цена на этой стадии наиболее выгодная, и можно сэкономить до 15-25% по сравнению с покупкой готового жилья.

Выгодно ли покупать квартиру на стадии котлована?

Покупка квартиры на стадии котлована выгодна в том случае, если у вас есть возможность ждать 2-3 года. Удастся сэкономить до четверти стоимости жилья. Например, этот вариант подойдет для тех, кто покупает недвижимость на перспективу или с целью инвестирования средств. Главное, перед покупкой проверить надежность застройщика и всю документацию на строящийся ЖК.