Как узаконить перепланировку

Как узаконить перепланировку в квартире: пошаговая инструкция 

Каждый собственник квартиры хочет, чтобы недвижимость полностью отвечала всем его требованиям. Нередко у людей возникает желание сделать перепланировку, чтобы подстроить пространство «под себя».

Важно знать, что в большинстве случаев такие работы требуют согласования, а некоторые изменения вообще не допустимы.

Что же можно собственнику менять в своей квартире и как сделать это по закону?

Что считается перепланировкой

Перепланировка – это любые изменения в квартире, в результате которых поменялась ее площадь, конфигурация помещений, их количество или назначение.

Помимо перепланировки существует еще переустройство. Переустройство – это перенос инженерного, сантехнического или иного оборудования, который необходимо отразить в техническом паспорте квартиры.

Правила перепланировки прописаны в статьях главы 4 Жилищного кодекса РФ. Этот документ регламентирует виды работ, правила их согласования, а также ответственность владельца недвижимости за нарушения в ходе ремонта. 

Все виды ремонтных работ можно разделить на три категории.

Не требуют согласования и оформления документов

·        Обычный косметический ремонт: переклейка обоев, замена напольного покрытия, керамической плитки, потолочных покрытий;

·        замена электропроводки, труб и инженерного оборудования, если сохранены их конфигурация и расположение;

·        Замена межкомнатных и входной двери и окон, если при этом габариты проемов останутся прежними;

·        Перестановка электроплиты в кухне на другое место;

·        Установка встроенной мебели: шкафов-купе, кухонь.

Важно: если дом относится к объектам культурного наследия, то согласование может потребоваться даже при замене оконных рам и установке кондиционера. Ведь они могут нарушить архитектурный облик здания. Перед началом работ стоит уточнить этот момент в комитете по охране памятников.

Какие изменения требуют согласования

·        снос или перенос внутренних не несущих стен;

·        перенос или создание новых дверных проемов, арок;

·        увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, например, кладовок;

·        объединение двух квартир в одну;

·        разделение одной квартиры на несколько;

·        заделывание окна или изменение его габаритов;

·        изменение назначения помещения. Например, дополнительный санузел переделывается в кладовку. Или наоборот, часть коридора отделяется под санузел, чтобы увеличить его площадь;

·        замена оборудования. Например, газовой плиты на электрическую, установка бойлера, замена ванны на душевую кабину;

·        переоборудование тамбуров: установка дополнительных дверей, присоединение части тамбура к другим помещениям;

·        утепление и остекление балконов и лоджий, если это не предусмотрено проектом дома.

Что делать нельзя и согласовать невозможно

·        демонтаж несущих стен или организация в них проемов;

·        переносить мокрые зоны: санузлы, кухни в жилые помещения, или, наоборот, жилые комнаты в помещения, оснащенные водопроводом;

·        переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии;

·        изменять расположение и сечение вентиляционных каналов, заделывать их;

·        пристраивать лоджии и балконы там, где они не предусмотрены проектом;

·        делать в ходе ремонта теплые полы с подключением к центральному отоплению дома;

·        объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами;

·        присоединять к квартире общее имущество дома: например, часть чердака, подвала или лестничной площадки;

·        делать перепланировки в домах, техническое состояние которых неудовлетворительное, и которые признанных аварийными.

Последствия незаконной перепланировки

Незаконная перепланировка может создать множество проблем для собственника квартиры, от финансовых потерь до риска лишиться своей недвижимости.

Есть несколько вариантов развития событий для владельца жилья с незаконной перепланировкой:

1.      Административная ответственность и штраф. Для частного лица размер штрафа составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей, для должностного – от 4 до 5 тысяч, для юридического – от 40 до 50 тысяч. В отдельных случаях, когда речь идет о перепланировке в доме, имеющем историческую ценность, штраф может достигать 300 тысяч. Причем стоит учесть, что к штрафу обычно прилагается предписание вернуть все к первоначальному виду.

2.      Если предписание не выполнено, на владельца квартиры могут подать в суд. Самая крайняя мера – лишение собственника его недвижимости. Она будет продана на торгах, часть суммы пойдет на восстановление прежнего вида квартиры, остаток получит ее уже бывший владелец.

3.      Сложности с продажей. На квартиру с незаконной перепланировкой не дадут ипотеку. А Росреестр может отказаться регистрировать сделку, если в документах, например, техническом паспорте дома и квартиры, будут расхождения.

4.      Даже если вы не планируете продавать квартиру, перепланировка должна быть сделана по закону. Иначе проблемы будут у ваших наследников.

Не стоит покупать квартиру, где была сделана и не оформлена по всем правилам перепланировка. Конечно, можно прожить не один год без проблем, но в случае возможных проверок отвечать придется вам. Не случайно на рынке вторичной недвижимости квартиры с неузаконенными перепланировками нередко продаются с дисконтом.

Согласовать или узаконить: в чем разница

Нередко собственникиквартир путают понятия «согласовать» и «узаконить». Разница между тем большая. Согласование необходимо получить до начала работ. Так можно быть уверенным, что все будет сделано на законных основаниях, и проблем в будущем не возникнет.

Узаконить перепланировку придется уже по факту внесения всех изменений в квартиру. Если ранее была получена вся необходимая документация, то процедура будет несложной и не займет много времени. Если же работы были проведены без предварительного согласования, то получить необходимые акты и документы будет сложнее.

Как согласовать перепланировку

Если вы планируете перепланировку, то лучше изначально получить все необходимые акты, заключения и документы, чем делать это по факту выполненных работ.

Тем более, что с 2025 года эта процедура стала намного проще. Например, сократился перечень документов, необходимых для получения согласованияизменений в помещениях дома. Направить документы на рассмотрение можно через портал Госуслуги, и при положительном решении они автоматически поступят в Росреестр. Также сделать это можно через МФЦ.

Перед подачей заявки придется подготовить пакет документов.

Подготовка проекта

Первое, что необходимо для согласования перепланировки, это проект. Его может сделать компания, занимающаяся разработкой проектной документации. Важно, чтобы она имела допуск в СРО, это официальный реестр профессионалов. Уточнить о членстве в СРО можно напрямую у представителей проектного бюро, или на профильном сайте.

Специалист компаниисделает технический план помещений до проведения работ.  Помимо проекта он подготовит техническое заключение о возможности внесения изменений. 

В среднем составление проекта занимает от 2 до 20 дней, в зависимости от площади квартиры, особенностей дома, его технического состояния. Стоимость также может сильно разниться: каждая компания может устанавливать свои условия.

Сбор документов

Когда проект и техническое заключение готовы, можно приступать к сбору других документов. Потребуются:

·        Паспорт собственника квартиры;

·        Документы на право собственности: выписка из ЕГРН или иные;

·        Технический паспорт на недвижимость;

·        Проект перепланировки;

·        Письменные согласия других жильцов квартиры на проведение работ;

·        Если изменения касаются общедомового имущества, то необходим протокол собрания всех жильцов многоквартирного дома, в котором они выражают согласие на проведение ремонтныхработ;

·        Если квартира взята в ипотеку или застрахована, то предстоящие изменения нужно согласовать с банком и страховой компанией.

Дополнительный документ потребуется тем, кто проживает в доме, относящемся к памятникам истории или культуры. Это разрешение от комитета по охране культурных объектов.

Также необходимо оплатить госпошлину 1000 рублей. Если в результате перепланировки одна квартира будет поделена на несколько, то за каждую пошлина составит 6 тысяч рублей.

Подача заявки в жилищную инспекцию

Когда пакет документов собран, его необходимо направить на согласование. Сделать это можно через МФЦ, портал Госуслуги. Срок рассмотрения заявки -  15 рабочих дней. Ответ поступит в электронном виде: в личный кабинет или по указанному в заявлении адресу электронной почты.

Разрешение получено: что дальше?

Согласование выдается на ограниченный срок: обычно на год. За этот год необходимо сделатьремонт и успеть подать документы для получения акта выполненных работ и регистрации изменений.

Когда все работы выполнены, нужно:

1.      Снова заказать технический план помещения с изменениями. Лучше заказывать его в той же компании, что разрабатывала проект.

2.      Пригласить приемочную комиссию из жилищной инспекции для составления заключения и акта. Акт должен зафиксировать соответствие перепланировки проекту.

3.      Подать документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Сделать это можно также через портал Госуслуги или МФЦ. Иногда документы направляет сама комиссия: этот момент стоит уточнить во время приемки.

4.      Получить новые документы, где будут отражены все обновленные данные.

Что делать, если перепланировка уже выполнена

Проводить капитальный ремонт и перепланировку квартиры без предварительного согласования нежелательно. В случае, когда работы были проведены, все изменения необходимо узаконить, ведь все равно рано или поздно это придется сделать.

Порядок легализации

Чтобы согласовать существующие изменения в квартире, необходимо:

·        Заказать проект и необходимую документацию;

·        Подать заявку через портал Госуслуги или в МФЦ;

·        Оплатить штраф за незаконную перепланировку;

·        Обеспечить доступ в квартиру представителям жилищной инспекции;

·        Получить заключение и акт о переустройстве или перепланировке квартиры;

·        Подать документы в Росреестр для внесения изменений.

Когда могут отказать

Есть несколько причин, по которым могут отказать в согласовании или узаконивании перепланировки:

·        Проектсделан с ошибками. В этом случае нужно обратиться в компанию, которая готовила документ, и попросить внести правки;

·        Не хватает справок и документов. Нужно собрать недостающее и подать документы снова;

·        Перепланировка или переустройство нарушает установленные строительные нормативы. В этом случае разрешение не выдадут, нужно полностью менять проект, а если работы уже проведены – то возвращать все в исходный вид, или переделывать в соответствии с проектом.

Иногда в случае отказа узаконить перепланировку можно попытаться легализовать изменения в квартире и доме через суд. Для этого к иску нужно приложить новый технический паспорт квартиры, проект, а также акт, составленный комиссией.

При положительном решении суда нужно обратиться в БТИ для составления нового плана квартиры. Представитель организации придет, зафиксирует изменения и выдаст на руки новый техпаспорт. Его, а также решение суда надо предоставить в Росреестр для получения окончательных документов.

Советы экспертов

Если перепланировка сделана без предварительного оформления документов, выполненные работы потом можно будет узаконить. Но при этом придется оплатить штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме того, если ремонт затронул инженерные сети и было проведено их переустройство, то придется снимать финишную отделку, чтобы комиссия могла составить заключение о соответствии выполненных работ техническим требованиям и выдать акт.  На восстановление отделки потребуются дополнительные средства.

Отдельные виды перепланировки требуют согласования с другими собственниками жилья в доме, а они могут его не дать. Также изменения в помещениях может не согласовать комиссия. Наконец, отдельные виды работ могут представлять опасность для конструкций дома. Во всех случаях помещениям придется возвращать исходный вид.

Поэтому лучшене покупать квартиры с неузаконенными изменениями. А в собственной недвижимости перепланировку следует начинать с составления и согласования проекта и получения всех необходимых документов. С 2025 года сделать это можно в упрощенном режиме, подав документы онлайн.

Наконец, важно учесть, что популярные сейчас квартиры со свободной планировкой тоже нельзя делать без подготовки проекта. Для такой недвижимости актуальны правила, как и для любой другой: нельзя менять местами мокрые и жилые помещения, объединять лоджии с комнатами, изменять габариты оконных проемов. Отсутствие стен удешевит и упростит ремонт, но для оформления такого жилья в собственность все равно придется проходить процедуру получения разрешений и согласований.