В какую недвижимость выгодно инвестировать

Инвестиции в недвижимость — надежный способ сохранить и приумножить капитал. В статье рассказываем о преимуществах и рисках таких вложений, типах недвижимости для инвестиций, а также даем советы по выбору объекта.

Почему стоит инвестировать в недвижимость

У инвестиций в недвижимость есть достоинства и некоторые риски. Остановимся на них подробнее.

Преимущества по сравнению с другими инвестициями

Инвесторы выбирают покупку недвижимости из-за следующих преимуществ:

•        Понятность инструмента. Не нужно глубоко разбираться в тонкостях рынка, чтобы инвестировать в жилье и получать гарантированный доход.

•        Низкая волатильность. Квартиры и коммерческие помещения меньше склонны к резким колебаниям в цене, чем акции и некоторые другие активы.

•        Несколько вариантов дохода. Инвесторы могут сдавать квартиры в аренду (посуточно и помесячно) или перепродавать: например, покупать на начальном этапе строительства и продавать перед сдачей дома в эксплуатацию.

•        Полный контроль над активом. Владелец недвижимости в большей степени может влиять на доходность, чем при других формах инвестиций. Например, он может сделать более дорогой ремонт, поднять цену за аренду. Или перейти с помесячной на посуточную аренду.

•        Высокая ликвидность в крупных городах. В Санкт-Петербурге и Москве продать квартиру может быть быстрее, чем вывести деньги из сложных финансовых инструментов.

•        Налоговые преимущества. При покупке жилья можно получить налоговый вычет, а при продаже после 3–5 лет владения (в зависимости от типа недвижимости) физическим лицам не нужно уплачивать подоходный налог.

Относительное преимущество инвестиций в недвижимость — это возможность покупки в ипотеку. На начальном этапе инвестор вкладывает 20–30%, но может сразу получать доход со 100% стоимости квартиры. Это выгодно при условии, что цена аренды жилья превышает размер ежемесячного платежа банку.

Риски и как их минимизировать

В таблице ниже мы описали основные риски для инвесторов и способы их уменьшить.

Жилая недвижимость

Россияне выбирают жилую недвижимость как надежный инструмент для вложений. Инвесторы покупают квартиры в новостройках, апартаменты, жилье на вторичном рынке.

Квартиры в новостройках

Квартиру в новостройке можно купить на ранних этапах строительства или уже после ввода дома в эксплуатацию. Основные мотивы инвестора — заработать на росте цены или получить новое жилье с низкими расходами на эксплуатацию, сдавать его в аренду.

Преимущества покупки квартир в новостройках:

•        Безопасность. Система эскроу-счетов защищает дольщиков: застройщик получает деньги только после сдачи дома. До этого они хранятся у банка.

•        Современные планировки, энергоэффективные инженерные сети. В новых домах, как правило, хорошие лифты, подземный паркинг, благоустройство.

•        Повышенный спрос. Квартиру в новостройке обычно легче продать или сдать в аренду, чем объекты вторичного рынка.

Недостатки вложения денег в новостройки:

•        заморозка капитала на срок от 1 до 3 лет при покупке на ранних этапах строительства;

•        возможные задержки при сдаче дома;

•        дополнительные расходы на ремонт.

Чтобы минимизировать риски, выбирайте надежного застройщика. Компания Л1 занимает лидирующие позиции в Санкт‑Петербурге по объектам жилищного строительства. Мы специализируемся на строительстве в востребованных сегментах рынка (комфорт- и бизнес-класса), предлагаем большой выбор планировочных решений. Для инвесторов, которые хотят сразу получать доход, а не тратить время на ремонт, есть варианты с готовой отделкой и мебелью.

Апартаменты

Апартаменты — нежилые помещения, которые используются для временного проживания. Обычно они располагаются в многофункциональных комплексах: например, у метро или в деловых центрах города. Инвесторы выбирают апартаменты для повышенной доходности от аренды или перепродажи.

Причины инвестировать в апартаменты:

•        более низкая стоимость, чем у аналогичных квартир;

•        высокие цены на аренду;

•        не нужно регистрировать жильцов.

Недостатки вложения в апартаменты:

•        высокая стоимость коммунальных услуг (тарифы для коммерческих помещений);

•        повышенный имущественный налог.

Апартаменты выгоднее всего сдавать посуточно. Этот вариант подходит для инвесторов, которые готовы к активному управлению объектом.

Вторичное жилье

Вторичный рынок ценят за возможность купить готовую квартиру и сразу получать от нее доход. Преимущества:

•        развитая инфраструктура и транспортная доступность;

•        готовая отделка;

•        возможность оценить объект на осмотре;

•        реальная рыночная цена — легко сравнить с аналогичными вариантами в том же районе.

Минусы:

•        юридические риски;

•        износ дома, эксплуатационные издержки;

•        низкий потенциал роста цены.

В среднем квартиры на вторичном рынке пользуются меньшим спросом у арендаторов, чем новое жилье. Но это все равно неплохой вариант для инвестиций, особенно если дом не слишком старый и расположен в популярном районе.

Коммерческая недвижимость

Коммерческий сектор ориентирован на долгосрочную аренду помещений. Он приносит стабильный доход, но требует больших затрат на налоги и коммунальные платежи.

Офисы и бизнес-центры

Аренда офисов очень востребована в крупных городах. После пандемии COVID-19 повышенным спросом пользуются коворкинги с гибкими условиями — это наиболее перспективные объекты для инвестиций. А офисы классов А и B в Санкт-Петербурге и Москве всегда показывают высокую доходность, даже при колебаниях в экономике.

Долгосрочные контракты обеспечивают предсказуемость доходов. Но при смене арендатора могут возникать длительные простои. Инвестору также важно учитывать затраты на управление: профессиональный менеджмент, охрану и прочее.

Торговые помещения

К этому типу могут относиться помещения в торговых центрах, на первых этажах жилых домов, отдельно стоящие здания. В последние годы арендаторы демонстрируют высокий спрос на небольшие точки в спальных районах, а также стрит-ретейл — магазины, киоски и кафе на первых этажах зданий с прямым выходом на улицу.

Инвестиции в торговые помещения привлекательны тем, что доходность несложно оценить заранее: потенциал видно по трафику, наличию парковки, соседей, видимости объекта с улицы. Главный риск для вложений — зависимость от покупательской способности людей: если она падает, это может привести к значительным убыткам.

Складские и производственные объекты

После 2022 года складская и индустриальная недвижимость показывают быстрый рост. Это связано с ростом онлайн-торговли и импортозамещения. Из-за высокого спроса в некоторых регионах существует дефицит качественных складов.

Инвестиции в складские помещения — это долгосрочные контракты, стабильная доходность и низкие эксплуатационные расходы в сравнении с торговыми площадками. Но у такого бизнеса высокий порог входа из-за стоимости объектов и специфичности рынка: нужно понимать логистику, особенности хранения товаров, технические требования арендаторов.

На что обратить внимание при выборе недвижимости

Перед покупкой инвестору нужно оценить локацию и потенциал роста цен, проверить репутацию и финансовое состояние застройщика.

Локация и инфраструктура

Локация определяет возможность получения регулярного дохода и будущую стоимость объекта при продаже. Вот что важно учитывать при инвестициях:

•        Транспортная доступность: близость к метро, остановкам общественного транспорта, важным транспортным узлам и крупным магистралям. Примеры ЖК в Санкт-Петербурге: «Антверпен» и «Твой Космос» в 10 минутах пешком от метро «Купчино», «Граф Орлов» в 5 минутах от «Московской». 

•        Инфраструктура: школы, детские сады, больницы, парки, магазины.

•        Перспектива развития района: новые станции метро, благоустройство.

•        Экология и уровень шума (для жилых объектов).

Выгодно инвестировать в квартиры, расположенные в самых популярных или перспективных районах. Второй вариант привлекает более низкой ценой на старте, но в будущем стоимость увеличивается. Например, Выборгский район Петербурга показывает значительный рост цен на новостройки. Квартиры в новых ЖК (пример,«Байрон») востребованы для длительной аренды у семей с детьми.

Если нужен высокий доход прямо сейчас, стоит инвестировать в недвижимость в самых популярных районах — например, «Классика. Дом для Души» в Петроградском.

Надежность застройщика

Репутация и финансовая устойчивость — гарантия, что дом будет сдан вовремя и в заявленном виде. Стоит проверять историю завершенных проектов, отзывы клиентов. Также можно удостовериться, что у застройщика отсутствуют долги, он не упоминается в судебных базах.

Компания Л1 — надежный застройщик в Санкт-Петербурге. За 33 года работы мы построили и сдали более 2 млн квадратных метров. А в 2024 году вошли в топ-10 по объемам сданных проектов.

Потенциал роста стоимости

При оценке потенциального роста стоимости нужно обращать внимание на следующие факторы:

•        стадия проекта: цена ниже на ранних этапах, растет к сдаче;

•        развитие инфраструктуры, рост деловой активности в районе;

•        ограниченное предложение земли в самых популярных локациях;

•        инфляция, рост себестоимости строительства.

Для долгосрочных инвестиций выгоднее всего покупать помещения на самом старте продаж. Районы, в которых идет активная застройка, наиболее перспективны с точки зрения роста цен.

Итог: какую недвижимость выбрать для инвестиций

Чтобы сохранить капитал и минимизировать риски, стоит инвестировать в недвижимость в лучших районах Санкт-Петербурга, Москвы и других крупных городов. Для сдачи в аренду лучше всего подходят однокомнатные квартиры и студии, так как они пользуются самым высоким спросом. Чтобы обеспечить высокую доходность и долгосрочный рост, можно инвестировать деньги в складские помещения, но это требует крупного стартового капитала.