Дата публикации: Ноябрь 2023
Издательство: Недвижимость и строительство Петербурга

Как скажется рост ключевой ставки на стоимости проектного финансирования?

Центробанк резко поднял ключевую ставку (КС) до 15%. Судя по выступлениям представителей ЦБ и Минфина, это не «разовая» антикризисная мера, а новая стратегия. Похоже, что дорогие кредитные деньги – это надолго. Замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что льготную ипотеку «пора поджимать» (большая нагрузка на бюджет); в Думе депутаты предлагают увеличить с 1 января 2024 года первый взнос по льготным программам до 25%.

Мы попросили участников рынка ответить на несколько вопросов. Как скажется рост КС на стоимости проектного финансирования? Смогут ли девелоперы запускать строительство новых объектов или будут откладывать до лучших времен? Будут ли граждане брать кредиты на вторичном рынке под 16–17%?  
Или этот уровень станет «заградительным»? Произойдет ли перемещение части спроса со вторичного рынка – на первичный, в новостройки?  Чем опасен разрыв в стоимости квартир на «первичке» и «вторичке»? 

Как отразится увеличение КС на бизнесе, на деятельности и активности предпринимателей, включая участников рынка коммерческой, производственной и загородной недвижимости?

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»: 
— Повышение ключевой ставки увеличивает стоимость проектного финансирования. Как следствие – возрастает и себестоимость проекта. Поэтому вполне вероятно, что вывод части запланированных девелоперами проектов будет отложен. Но важно помнить, что за период активных продаж в 2020–2022 годах ассортимент значительно сократился. И сейчас в отдельных сегментах, особенно наиболее востребованных классах «комфорт» и «бизнес», можно наблюдать дефицит предложения. Поэтому полностью отказываться от запуска новых проектов девелоперы не будут. 
Значительное удорожание ипотеки на «вторичку» приведет к снижению спроса на такую недвижимость и, вероятно, цены на вторичное жилье также могут снизиться. Кредит на жилье по ставке 15% и более для многих станет недоступным, хотя бы на психологическом уровне. 
С одной стороны, для застройщиков это плюс: спрос сместится в новостройки, особенно пока действуют программы с господдержкой. С другой, важно учесть, что немало покупателей вкладывают на «первичке» средства от продажи имеющегося жилья. Поэтому охлаждение «вторички» отразится на уровне спроса на первичном рынке. 

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС: 
— Повышение ключевой ставки не окажет существенного влияния на ставки проектного финансирования. КС является лишь одним из индикаторов для таких кредитов. Для большинства застройщиков ставки зависят от наполнения эскроу-счетов и от других показателей.  
Если говорить о вторичном рынке, то уже одобренные ипотечные кредиты по старым ставкам будут конвертированы в сделки. После этого можно ожидать падения объема выдачи ипотеки на «вторичку». Часть покупателей возьмет паузу, другая обратит внимание на новостройки. Ситуация на рынке позволяет покупателям приобрести жилье с помощью льготной ипотеки как в строящемся доме, так и в уже сданном. Единственное ограничение – сумма кредита, что, в свою очередь, влияет на выбор локации. 
Субсидирование ставки на первичном рынке жилья – это не только субсидирование покупателя как такового, но поддержка целой отрасли, в которой заняты миллионы человек. Глобальная социальная задача состоит именно в этом. 
В сегменте коммерческой недвижимости можно ожидать сокращения запуска новых проектов. 

Полная версия материала тут