От одной до четырех комнат: как меняется арифметика квартир в петербургских новостройках

Дата публикации: Ноябрь 2023
Издательство: фонтанка.ру

От одной до четырех комнат: как меняется арифметика квартир в петербургских новостройках

Спрос на двухкомнатные квартиры в Петербурге вырос в 2023 году из-за расширения условий семейной ипотеки. Правда, в общем объеме сделок студии и «однушки» все равно преобладают, поскольку пользуются спросом у иногородних покупателей и стоят дешевле других квартир.

Сколько и каких комнат нужно для комфортной жизни в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти и соотносится ли желаемое с действительным, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

От студий — к «двушкам»

В зависимости от позиционирования на рынке конкретного девелопера и даже отдельного жилого комплекса спрос на те или иные виды квартир выходит на первое место.

— Наиболее востребованы у покупателей одно- и двухкомнатные, — рассказывает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания № 1». — Это наиболее доступные по цене варианты, их выбирают в качестве первой покупки молодые люди, которые начинают жить отдельно от родителей, семьи без детей или с одним ребенком. Также небольшие квартиры часто приобретают в инвестиционных целях: для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

В последние годы, по ее словам, растет спрос и на трехкомнатные: в основном у тех, для кого покупка жилья уже не первая, — люди выплачивают ипотеку за первое жилье и решают расширять доступное пространство.

Также квартирография зависит и от класса, в котором представлен проект. И если компания строит дома в нескольких сегментах, то ситуация по ним будет отличаться.

— Сейчас проекты GloraX представлены во всех сегментах: премиум, бизнес и комфорт. Конечно, в зависимости от проекта меняется квартирография. Если речь идет о «семейных» проектах в классе премиум и бизнес, то здесь мы увидим минимальное число студий и приоритет просторным квартирам. Если речь о проектах точечной застройки, расположенных близко к транспортным узлам, там значительная часть предложения приходится на «однушки» и студии, — рассказывает Елизавета Николаева, руководитель ипотечного направления GloraX.

Есть где развернуться

По данным аналитиков, средний метраж за последние несколько лет уменьшился примерно на 3%.

— Тренд на снижение площади продаваемых квартир был отмечен несколько лет назад как реакция рынка на увеличившуюся стоимость жилья на фоне снижения реальных доходов населения. Как следствие, предпочтения покупателей сместились в пользу эргономичных и функциональных планировок. Сегодня средняя площадь лота недвижимости на первичном рынке составляет 46,8 кв. м, — говорит Елизавета Николаева.

Она уточнила, что в самом массовом сегменте рынка, комфорт-классе, средняя площадь квартиры составляет 44,9 кв. м, при этом студий — 25,3 кв. м, однокомнатных или «евродвушек» — 38,1 кв. м, двухкомнатных или «евротрешек» — 60,8 кв. м, а трехкомнатных и еврочетырехкомнатных — в среднем 83 кв. м.

По словам Оксаны Понаморенко, средняя площадь однокомнатной квартиры сейчас составляет около 32 кв. м, двухкомнатной — в районе 50, трехкомнатной — около 80 «квадратов». «Важна не только площадь, но и планировка жилья. Между большой квартирой, в которой много нефункциональных пространств, и меньшей, но с удачной планировкой, лучше остановить выбор на втором варианте», — добавила она.

Переменчивая квартирография

Строительный цикл занимает несколько лет, поэтому еще до выхода квартир в продажу, при проектировании жилья, застройщик должен «угадать» спрос, который будет.

— Изначально мы опираемся на продажи, которые есть в других ЖК этой локации, — говорит Ольга Кобякова. — Если застройщик выходит в «чистое поле», где еще нет конкурентов, то анализируются похожие места под развитие, чтобы понимать, как там формируется спрос, что нужно клиенту. Но недостаточно просто посмотреть, что происходит у соседа, и сделать так же. Мы строим аналитику исключительно на реальных сделках — что продается и по какой цене.

По ее словам, на квартирографию влияет и себестоимость стройки: если компания может себе позволить продавать больше квартир не во время строительства, а ближе к концу и после завершения, тогда можно проектировать больше трехкомнатных.

Еще один фактор — предполагаемый портрет клиента. Из него формируется класс жилого комплекса, а отсюда — квартирография.

— В проектах бизнес- и премиум-класса основной упор делается на просторные квартиры, — добавила Оксана Понаморенко. — Например, в наших ЖК «Классика. Дом для души» и «Граф Орлов. Московский. Первая линия» преимущественно представлены трех- и четырехкомнатные квартиры. Оба этих комплекса относятся к высокому ценовому сегменту.

А в проектах комфорт-класса, по ее словам, обычно преобладают одно- и двухкомнатные квартиры, доля трешек невелика. Например, в ЖК «Байрон» она занимает около 14% от общего объема.

Планы изменились

Не секрет, что не всех устраивает конфигурация, которая предлагается изначально, — хотя, казалось бы, из множества планировок на рынке можно выбрать подходящую. Чтобы избежать сноса стен, некоторые застройщики их… не строят.

— Во всех наших домах сегодня перегородки возводятся на высоту одного блока, — рассказала Ирина Орлянкина. — Мы выполняем трассировку по стенам — показываем, где стены могут быть возведены. Это дает возможность собственнику организовать пространство под свои потребности: и количество комнат, и наличие дополнительных гардеробных, кладовых или постирочных.

Как отмечает Оксана Понаморенко, возможность перепланировки зависит от типа здания. Например, в панельных домах, как правило, она очень ограничена из-за того, что большинство стен несущие.

— Компания «Л1» строит дома по кирпично-монолитной технологии, и все внутренние перегородки в квартирах при желании можно переносить или демонтировать, — добавила она. — Исключение — перенос «мокрых» зон: санузла, кухни. Это запрещено строительными нормативами. Кроме того, у нас есть жилье свободных планировок, где покупатель может по своему усмотрению устанавливать внутренние перегородки.

А Екатерина Немченко напомнила, что допустимы только проекты перепланировки, официально согласованные со всеми инстанциями и обеспечивающие безопасность для всего дома и его конструктива.

Разница в цене

Если исходить из стоимости квадратного метра, то исторически студии — самый дорогой продукт для клиентов. Однако при общей справедливости этого утверждения частные случаи могут разительно отличаться.

— Действительно, по агломерации средняя стоимость студии 236 тысяч рублей за квадратный метр, а трехкомнатной — 214 тысяч рублей за квадратный метр, — объясняет Ольга Кобякова. — Но если смотреть на многокомнатные квартиры (от четырех комнат и выше), предложение которых невелико, то средняя цена составляет 243 тысячи рублей за квадратный метр. Понятно, что здесь будет представлена в том числе и элита, поэтому средний показатель выше. Также он вырастает за счет эксклюзивности такого предложения на рынке.

По Ленинградской области квадратный метр студии стоит в среднем 156 тыс., а трехкомнатной квартиры — 137 тыс. рублей, т.е. разница — около 20 тыс., добавила она. При этом однокомнатные квартиры от студий ушли недалеко: в Петербурге разница составляет всего три тысячи рублей, в Ленобласти — 11 тыс. рублей.

Тренд на снижение

Площади квартир начали уменьшаться еще несколько лет назад — так отреагировал рынок на увеличение стоимости жилья на фоне снижения реальных доходов населения.

— Предложение всегда зависит от спроса: будет расти спрос на просторные квартиры — их будет становиться больше, — считает Оксана Понаморенко. — Также спрос подогревается доступной ипотекой. Стремление купить двух- или трехкомнатную квартиру возросло с введением ипотечных программ с господдержкой. Если такие программы останутся или появятся новые, более привлекательные — он останется. Если нет — то может произойти откат в сторону малогабаритного жилья.

— При повышении платежеспособного спроса и потребности в улучшении жилищных условий застройщики мгновенно отреагируют на возможности покупателей, — резюмировала Екатерина Немченко.

Полная версия материала: Фонтанка