Дата публикации: Сентябрь 2023
Издательство: Недвижимость и строительство Петербурга
Тревожные рекорды ипотеки: граждане взяли рекордное количество кредитов
В августе 2023 года граждане набрали в банках 216,5 тысячи ипотечных кредитов на 860,3 млрд рублей. Больше, чем в любой другой месяц за все предыдущие годы.
По отношению к июлю объем займов в деньгах вырос на 32%, в штуках – на 28%, подсчитали аналитики Frank RG.
Коллеги с «Фонтанки» написали, что главный драйвер этого роста – страх. Мол, граждане боятся, что дальше условия будут только хуже, ставки – выше, требования жестче. И поэтому спешат. Если и так, то это не страх, а здравый смысл и накопленный в предыдущие кризисы опыт.
Рекордным будет и спрос на льготные ипотечные программы. По предварительной оценке ЦБ РФ, в августе объем выдачи льготной ипотеки превысит 450 млрд рублей.
Причинами августовского ускорения стали: ослабление рубля, резкий рост ключевой ставки и «словесные интервенции» чиновников о предстоящей коррекции льготных программ.
В дальнейшем многое будет зависеть от позиции регулятора, в том числе – от решения, которое примет Совет Банка России на заседании 15 сентября. Снизят ключевую ставку – рынок получит заряд оптимизма, оставят прежней или повысят – будет, вздохнув, готовиться к худшему.
Впрочем, ипотека начала разгоняться еще весной. В мае банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму 580 млрд рублей, в июне – на 626 млрд, в июле – на 647 млрд рублей. За восемь месяцев граждане набрали ипотеки на 5,1 трлн рублей – больше, чем за весь прошлый год! Общая сумма ипотечных долгов россиян перевалила за 15,6 трлн рублей.
В петербургском регионе темпы кредитования ровные, без сильных колебаний. В Петербурге граждане оформляют 14–15 тысяч ипотечных займов в месяц, в Ленобласти – 6–7 тысяч договоров (см. табл. 1). Средний размер ипотеки для покупки жилья в Петербурге составляет около 5,1 млн рублей, в области – 4,3 млн рублей.
Между тем в официальных СМИ произошла подмена целей. Чиновники чаще сообщают об успехах в сфере кредитования, чем о количестве сделок или построенных квартир. Как будто главная цель рынка жилья – обеспечить прибыль банкирам.
Ставки с доплатой
За последние годы ипотека стала главным инструментом на рынке жилья: на вторичном рынке с использованием кредитов проходит более половины сделок, в новостройках – свыше 80%.
Но стоимость заемных денег меняется. Перед началом СВО, в феврале 2022-го, средняя ипотечная ставка (помимо льготных программ) составляла 11,2%. Потом случился шок, и в начале марта, вслед за ключевой ставкой, кредиты на «вторичке» подорожали до 20–24%. Постепенно экономика адаптировалась: в мае – 15,5%, в июне 2022 года – 11,5%. И с тех пор, больше года, средние ставки оставались в диапазоне 11–12% годовых. Вторичный рынок к этому уровню постепенно приспособился; новостройки «подсели» на различные схемы с господдержкой.
Очередное ралли началось с падения курса рубля и драматического повышения ключевой ставки, сначала до 8,5%, а затем, 15 августа – сразу до 12%. Коммерческие банки отреагировали не сразу, но адекватно – повысив стоимость займов.
В начале осени в Петербурге стандартный ипотечный кредит на покупку квартиры (на 15 лет, с первым взносом в 30%) можно было оформить под 13–14% годовых. ВТБ и «Уралсиб» предлагают ипотечные займы под 13,5%, банк «АК БАРС» и Металлинвестбанк – под 12,9%, МКБ – 12,25%. Несколько кредиторов заявили о готовности кредитовать под более низкий процент, но с условием разового комиссионного платежа. (Например, чтобы снизить ставку на 1,5% на весь срок действия кредита, надо заплатить 6% от стоимости займа.) Такие варианты есть у Сбера (минимальная ставка 8,7%), Росбанка (9,15%), Совкомбанка (9,9%) и других кредиторов.
Ставка также зависит от страховки и формы подтверждения доходов, от того, «зарплатный» клиент или нет, от размера первого взноса и т. д. Разнообразие вариантов привело к тому, что ипотека перестала быть «простым продуктом»: сегодня клиенту необходимо вникать в нюансы, чтобы выбрать именно то предложение, которое ему подходит.
В 2022 году увеличилась доля отказов по ипотечным заявкам: с 34% в первом квартале до 46% – в четвертом. Косвенно это свидетельствует об ужесточении требований к заемщикам. За 2023 год такие данные не публиковались; по экспертным оценкам, отказов больше не стало.
За семь месяцев 2023 года в Петербурге граждане оформили 94 тысячи ипотечных кредитов (жилье составляет примерно половину, остальное – апарты, коммерческие помещения, машино-места и пр.). Это на 11% больше, чем за январь–июль прошлого года. Но на 15% меньше, чем за тот же период 2021-го. В Ленобласти количество ипотек за год увеличилось на 27%.
Августовское ралли
В августе и начале сентября, после повышения ключевой ставки (15 августа), на рынке жилья резко повысился спрос: потенциальные покупатели спешили оформить сделки, пока действуют «старые» условия и прежние ставки. Лидеры рынка выдержали паузу: в Сбере ставки по ипотеке повысили 22 августа, в ВТБ – 21 августа. Как сообщили руководители сервиса «Домклик», в обычном режиме на сайт поступает около 20 тысяч заявок в день. А 16 августа было подано 32 тысячи. «Опыт прежних шоков позволяет предполагать: месяц-два граждане активно закупаются жильем, потом 3–4 месяца будет пауза, – комментирует Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». – После активного августа в сентябре спрос пойдет на спад, в октябре снижение станет очевидным».
Цены на вторичном рынке за год не выросли; в новостройках – снизились на 5–6%. Важным параметром, определяющим готовность клиентов к сделке, стал размер ежемесячного платежа. При ставке 11,2%, размере займа в 5,1 млн рублей и сроке кредитования 15 лет заемщик каждый месяц должен переводить в банк 58,6 тысячи рублей. (Если занимать на 25 лет – 50,7 тысячи ежемесячно.) Ставка в 14% годовых увеличивает платеж по 15-летнему кредиту до 68 тысяч рублей, на 25 лет – до 61,4 тысячи в месяц. По расчетам экспертов агентства «Этажи», прирост ставки на 2% означает увеличение ежемесячных платежей на 13%.
Недавно губернатор Петербурга Александр Беглов объявил, что средняя зарплата в Петербурге превысила 100 тысяч рублей.
К сожалению, сведения Петростата несколько расходятся с реальностью… По данным Центробанка, в первом квартале 40% ипотечных кредитов оформили граждане, которые ежемесячно будут отдавать кредиторам более 80% своих заработков. «Благодаря льготным программам в ипотеку вовлекаются новые группы населения, с невысокими доходами, – отмечает Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой». – Это увеличивает риски».
Новостройки на игле
Вторичный рынок жилья, конечно, зависит от ипотеки и от мер, принимаемых регулятором. Но в целом конъюнктура в этом сегменте определяется экономикой: уровнем доходов, потребностью в улучшении условий, инвестиционными соображениями. Цены и спрос зависят от настроений сотен тысяч покупателей и продавцов.
В новостройках – иная картина: почти полная зависимость от государства. По данным экспертов консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в петербургском регионе более 80% сделок на первичном рынке проходят с использованием кредита, 90% займов под залог ДДУ оформляются по льготным госпрограммам: ипотека с господдержкой, семейная ипотека, для IT-специалистов и др. То есть: три четверти рынка новостроек напрямую зависят от субсидированных ставок. По сведениям ЦИАН, в Петербурге доля льготной ипотеки в общем числе ДДУ в августе составила 83%.
Базовые ставки по ипотекес господдержкой – от 8%, по семейной – от 6%; банки могут предлагать и собственные скидки (обычно – до 0,5–0,7%). Семейную ипотеку в Сбере, при соблюдении ряда условий, можно оформить по ставке от 5,3%, с господдержкой – от 7,3%.
И на первичном рынке август ознаменовался ростом. «Повышенный спрос на ипотеку был вызван ожидаемым повышением ставок и ужесточением регулирования, – отмечает ТГ-канал «Незыгарь». – Даже при сохранении стабильности на рынке, без кризиса неплатежей или банкротства отдельных застройщиков спрос может быть практически полностью исчерпан к четвертому кварталу».
Руководители Центробанка считают, что первичный рынок жилья перегрет, и принимают меры для его охлаждения: вводят лимиты для займов с низким первым взносом, ограничивают количество заемщиков с высокой долговой нагрузкой и т. д. С начала 2023 года оформить кредит с господдержкой можно только один раз. Популярные совместные программы с «околонулевыми ставками» почти повсеместно прекращены. Однако застройщики и финансисты активно придумывают и внедряют новые схемы, направленные на то, чтобы привлечь и удержать клиентов: траншевая ипотека, рассрочка для первого взноса; сниженные ставки на период строительства и т. д. И здесь, как и на вторичном рынке, ассортимент предложения стал максимально разнообразным: все еще есть предложения «под 0,01%», хоть до ввода дома, хоть на весь срок. (Например, от группы «Полис».) Есть варианты с кешбэком в виде бонусов «СберСпасибо» (от ГК «А101»)… В ходу также различные виды рассрочки и форсированный «трейд-ин». Самостоятельно разобраться в этом пестром ассортименте непросто; возрастает роль брокеров и ипотечных консультантов.
В ЦБ РФ и правительстве начали обсуждать увеличение ставок по льготным программам (на 1–2%) и минимального взноса (с 15 до 20%).
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»:
— Летом Центробанк дважды поднял ключевую ставку. Это скажется как на деятельности большинства застройщиков, так и на стратегиях покупателей. Особенно это касается вторичного рынка. На первичном же рынке подавляющая часть сделок – порядка 80% – проходит по субсидированным ставкам. И его изменения пока практически не коснулись.
«Вторичку» срочно приобретали те, кто получил одобрение ипотеки по ставке до повышения. Одобрение заявки действует 90 дней; к ноябрю можно ожидать оттока покупателей с вторичного рынка. Кроме того, многие продают квартиры, чтобы вложиться в новостройку. Не будет продаж на «вторичке» – упадет спрос и на «первичке».
Доля ипотечных сделок в компании «Л1» достигает 80%. Мы предлагаем клиентам все ипотечные программы, которые субсидируются государством. Кроме того, у нас есть программы рассрочки, трейд-ин, другие специальные предложения. Большая часть текущего предложения компании – готовые квартиры, и на них также распространяется действие программ с господдержкой. Спрос на такое жилье довольно стабилен, его резкого падения мы не ожидаем.
Полначя версия материала на сайте Недвижимость и строительство Петербурга