«Мегаполисы — это города одиночек». Почему квартиры и апартаменты студийного формата покупали и будут покупать

Дата публикации: Июнь 2023
Издательство: фонтанка.ру

«Мегаполисы — это города одиночек». Почему квартиры и апартаменты студийного формата покупали и будут покупать

Сегодня на студии приходится около 40% всех сделок на первичном рынке Петербурга и пригородов — их покупают чаще всего как первое жилье или в качестве инвестиции. При этом нельзя сказать, что студии сейчас — лидеры продаж. Это особый формат под конкретный запрос, который при должном внимании может быть даже комфортнее некоторых однушек. Кто и какие студии покупает сегодня, рассказали участники круглого стола Фонтанки».

Разумная доля

В Петербурге последние несколько лет заметен тренд на снижение метража во всех сегментах жилья. Как отметила Татьяна Халилова, и.о. директора департамента продаж Glorax, по сравнению со средними площадям квартир в 2010 году к сегодняшнему дню мы уже потеряли порядка 15–20% в площади, причем и в «комфорте», и бизнес-классе, и в премиум-сегменте. Квартиры-студии в Петербурге остаются все так же востребованными, как и год-два назад. Кто бы ни считал этот продукт пережитком прошлого, такие квартиры нравятся клиентам и отлично продаются.

— Большие мегаполисы вроде Петербурга и Москвы — это города одиночек. Таких покупателей здесь 40–45%, и им как раз нужен подобный формат жилья, — говорит эксперт. — Доля студий в наших проектах составляет около 8%, если не считать апартаменты. Безусловно, при доле студий в 20–30% в проекте уже встает вопрос комфорта проживания, так что 10% студий нам кажется оптимальной долей в квартирографии.

Доля студий в новостройках напрямую зависит от класса объекта. Как уточнила Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания №1», например, в жилых комплексах высокого ценового сегмента их может не быть совсем. Или же это будут просторные квартиры площадью от 50 кв.м с несколькими окнами. По сути, это квартиры свободной планировки, где можно при желании установить перегородки и выделить спальню или детскую. Но чаще собственники оставляют студии в элитных домах в первозданном виде.

— В комфорт-классе число таких квартир может варьироваться от 0 до 30%, — говорит она. — Например, в нашем семейном ЖК «Поэт» студий нет. А в ЖК того же комфорт-класса «Шекспир» их около 13%, метраж от 21 до 27 кв. м. В ЖК «Байрон» доля студий составляет 7%, метраж от 27 до 33 кв. м. В проектах стандартного класса, расположенных на периферии, студии могут занимать и более 50% от всего объема предложения.

Сколько места нужно

Как рассказал Александр Терентьев, минимальная площадь студии, которую удалось найти на рынке, — 11,6 кв.м. Это проект реновации где-то в центре Петербурга, когда старую квартиру поделили на мелкие.

— Среди новых объектов минимальная площадь студии, которую мы нашли в своем исследовании, — 12,8 кв.м — добавил Терентьев. — Поскольку у нас отель, небольшой метраж оправдан. Мы считаем, что в номере нужно только спать, готовить самое необходимое и хранить минимум вещей. На 12 метрах у нас есть даже кухня. За пределами номера гостя ждет общественное пространство, где происходит вся остальная жизнь внутри отеля. В Digital Village Vertical гость может заниматься работой, спортом, проводить досуг в зонах, которые предназначены именно для этих занятий. Что касается максимальной площади студии, то на рынке представлен метраж 107 кв. м. без перегородок. На таком можно сделать любое зонирование и необходимое количество комнат. Если судить по продажам юнитов в апартаментах за 5 месяцев этого года, то средний метраж продаж по всем застройщикам составлял 23–38 кв.м

— В зависимости от класса жилья разнятся и форматы студий, — пояснила Оксана Понаморенко. — Сейчас их средний метраж составляет 23,5 квадратных метров. Но важно понимать, что в некоторых проектах такая квартира может по площади быть сопоставима с однокомнатной квартирой. В то же время в новостройках за КАД можно найти варианты в 18–19 «квадратов».

Семья против студии

Развитие семейной ипотеки повысило спрос на большие лоты — семейные квартиры с несколькими комнатами. Что ставит вопрос о судьбе продаж студий на фоне бума программ господдержки.

— Семейная ипотека — большая поддержка для девелоперов, она помогает реализовывать большие лоты, — говорит Татьяна Халилова. — Но все-таки тренд на уменьшение продаваемого метража есть, и как бы ни хотелось продать стометровые квартиры семье из 4 человек, сделать это непросто. Доход у клиентов не увеличился, на фоне привлекательных ставок ежемесячные ипотечные платежи за квартиры большого метража все равно высокие. Мы видим, что чаще всего по условиям семейной ипотеки покупают евро-трешки метражом до 60 кв.м. Как правило, это две комнаты и кухня-гостиная, что подходит для семей с двумя детьми. Разнополые дети получают каждый по комнате, а родители живут в гостиной, однополых детей можно поселить вместе, вторую комнату занять родителям, оставив общее пространство кухни-гостиной. Я не могу сказать, что по семейной ипотеке хорошо продаются только большие метражи, студии тоже — их покупают ребенку на будущее или для отселения подросшего ребенка от родителей.

— Основная целевая аудитория студий — это молодые люди и пары, ну и конечно, инвестиционные покупатели, — говорит Оксана Понаморенко. — Семьи с детьми все же отдают предпочтение более просторному жилью, хотя бы однокомнатным квартирам. Поэтому развитие семейной ипотеки оказало незначительное влияние на спрос на студии. Тем не менее, при достаточном метраже и грамотной планировке такая квартира может стать хорошим вариантом для семьи с ребенком. Для экономии места стоит использовать мебель-трансформер, скрытые системы хранения и задействовать пространство на лоджии.

Полная версия материала на сайте "Фонтанка"