Дата публикации: Июнь 2023
Издательство: Недвижимость и строительство Петербурга

Ограниченный спрос не позволяет застройщикам Петербурга и Ленобласти поднимать цены на новостройки

За год средние цены предложения в новостройках региона почти не изменились. Жилье на первичном рынке по-прежнему дороже, чем на «вторичке».

За год средние цены предложения в новостройках региона почти не изменились. В Петербурге за 12 месяцев цена «квадрата» на первичном рынке, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», снизилась на 2,7%: с 222 тысяч до 216 тысяч рублей. В новостройках области – коррекция в рамках погрешности: 146 тысяч рублей за кв. м в мае 2022-го, 144 тысячи – в мае 2023 года. Активность покупателей, по оценкам участников рынка, сейчас определяет не столько стоимость квадрата, сколько величина ежемесячного платежа по ипотеке. 

Разница между индексом цен на первичном рынке и средней стоимостью жилья на «вторичке» составляет 13%. (Готовое жилье дешевле.) 

В Петербурге за четыре месяца застройщики подписали 17 013 ДДУ – на 43% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (29 809 сделок). 

В Ленобласти, по данным Росреестра, за январь–апрель зарегистрировано 6609 ДДУ – на 26% меньше, чем в январе–апреле 2022 года, когда было заключено 8953 договора.  

Спальная коррекция 

За год новостройки в спальных районах Петербурга подешевели на 8,3%. В мае 2023-го средняя стоимость «квадрата» в строящихся ЖК на спальных территориях составила 238,5 тысячи рублей. Год назад, в мае 2022-го, – 260 тысяч рублей. Максимум был достигнут в июле прошлого года, в период расцвета льготной ипотеки и «совместных программ» (с «околонулевыми» ставками) – 266,6 тысячи рублей за кв. м.

Наиболее заметной корректировке подверглись цены в Выборгском районе: минус 21%. Причины: снижение цен в ЖК iD Svetlanovskiy и появление в листингах большого количества квартир в сданных корпусах ЖК «Прагма City» и «Северная долина», причем по относительно невысокой цене.  На 19,3% снизились цены на намывных территориях Васильевского острова: здесь подешевели квартиры в ЖК «Морская набережная» и «GloraX Premium Василеостровский». Подорожало строящееся жилье в престижном Московском районе: +5,8%. Впрочем, здесь чаще речь идет об относительно отдаленных южных окраинах.

Самые дорогие (в среднем, конечно) квартиры в спальных районах – в домах после реконструкции: 265,4 тысячи рублей за кв. м, самые дешевые – в панельных зданиях: 204 тысячи рублей. Кирпичные и кирпично-монолитные – около 244 тысяч рублей за «квадрат».

Спальные районы стабильно занимают треть предложения в регионе: 115 жилых комплексов, 29% – по количеству новостроек, 30% – по количеству квартир.

«На рынке новостроек не следует ждать каких-то сюрпризов, – комментирует Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость». – Не самый высокий, но стабильный спрос, адаптация рынка к отказу от субсидированных ставок, уход инвесторов, сдерживание запуска новых проектов и т. д.».  

Конкуренция по горизонтали 

На первичном рынке за год увеличился объем предложения в пригородных районах, на окраинах и в Ленобласти. В квартирографии основной объем составляет малогабаритное жилье: 60% вариантов – студии и «однушки».

По данным Единой информсистемы жилищного строительства, за год в Петербурге объем строящегося жилья в продаже сократился на 800 тысяч кв. м, в Ленобласти – на 87 тысяч увеличился.

Существенного снижения цен эксперты и участники рынка не ожидают, но разного рода скидки, акции, рассрочки и новые ипотечные схемы застройщики будут применять все активнее.

Аналитики отмечают смещение платежеспособного спроса от обжитых районов – к проектам на окраинах и в пригородах, а также – к ЖК в приграничных районах Ленобласти. И конкуренция за покупателя будет обостряться.

По данным NF Group, с января по май 2023-го в Петербурге, включая административно-подчиненные районы, объем нового предложения составил 516 тысяч кв. м (около 13 тысяч лотов в 23 ЖК). На пригородный рынок за тот же период застройщики вывели 422 тысячи кв. м (9,8 тысячи лотов в 12 ЖК). 

«Для поддержания спроса в удаленных локациях требуется уделять внимание комплексному освоению: необходимы детсады, школы, коммерческие помещения; важны также зоны отдыха и досуга внутри квартала, комфортная этажность, – отмечает Кирилл Храпов, коммерческий директор группы «Самолет». – В настоящий момент в новые локации выходят сразу несколько крупных игроков». 

По мнению экспертов NF Group, строительство жилья в новых локациях дает девелоперам больший простор для реализации комфортных проектов. Массовый сегмент пополняют ЖК малой и средней этажности. Невысокая этажность и близость к природе компенсируют удаленность таких локаций от центра.

Отставание цен областных новостроек от ЖК в городских спальных районах за 12 месяцев уменьшилось с 42 до 39%. Разница с ЖК на городских окраинах (без метро) составляет 14%. Разрыв с проектами в пригородных районах увеличился от 8 до 11%.