За последние годы площадь квартир в новостройках Петербурга снизилась до 41 кв. м, апартаментов — до 23. Общемировой тренд к разумному потреблению подкрепляется высокими ценами на жилье. Для покупателей с детьми на первое место выходит количество комнат. При этом спальни могут быть совсем небольшими — 10–12 кв. м. Классические же планировки окончательно проигрывают евроформату.

Какие площади сегодня востребованы и почему большие квартиры не обязательно комфортны, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Средняя площадь — это почти как средняя температура по больнице, поэтому на рынке можно по-прежнему найти и маленькие эргономичные квартиры, и просторные, где можно разгуляться.

— Конечно, все зависит от задач компании, ее стратегических планов, от политики и от товарных остатков, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Я не вижу тренда на уменьшение по сравнению с предыдущими годами: по итогам 2022-го средняя площадь была 43 кв. м — и аналогичный показатель был и в 2021 году. В некоторых объектах площадь даже выросла: например, в «Новом Сертолово», где у нас уже идет завершающая стадия строительства, берут большие 2–3-комнатные квартиры, и средний метраж растет. Если же мы говорим о старте новых объектов и очередей, то сначала чаще всего приобретаются самые маленькие квартиры: студии и однокомнатные.

— Сокращение площадей можно наблюдать преимущественно в новостройках низкого ценового сегмента, — считает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1 Строительная компания №1». — Таким образом застройщики пытаются привлечь покупателей с невысокими доходами, для которых цена — это определяющий фактор при выборе жилья. Также есть снижение площадей в апартаментах: для инвесторов выгоднее приобрести несколько небольших юнитов вместо одного просторного.

При этом она отметила, что сейчас востребованы разные квартиры — и просторные в том числе.

— Сейчас растет доля повторных покупок: люди, которые брали в ипотеку небольшие квартиры 10–15 лет назад, выплатили кредиты и готовы улучшать жилищные условия, — пояснила Понаморенко. — Но и небольшое жилье по-прежнему на пике спроса. Правда, мы в компании «Л1» на первое место ставим комфорт и удобство жильцов, поэтому совсем маленьких квартир, площадью менее 20 квадратов, у нас нет ни в одной новостройке.

Личное пространство

Если студента, который приехал учиться в Петербург, устроит комната площадью 12–15 кв. м в тусовочном, удобном месте, то семьям с детьми нужно больше места. Чаще всего они выбирают квартиры в спальных районах Петербурга близлежащих пригородах Ленобласти, отметила Анастасия Иващенко.

— Доходы покупателей, к сожалению, не растут вместе с повышением цен, но при этом потребности в жилье не исчезают, — подчеркнула она. — Семье с одним-двумя детьми некомфортно жить в студии или однокомнатной квартире. Для многодетной же семьи даже квартира с двумя спальнями будет тесной. Поэтому на рынке идет оптимизация метража, создание более эргономичных квартир, которые позволяют без существенного увеличения бюджета покрыть потребности семьи. А застройщик должен так организовать пространство в доме и создать благоустройство, чтобы у семьи, живущей на 60 кв. м, всегда было место, где провести время.

По ее словам, если говорить об осознанном потреблении, исходя из бюджета семьи и необходимого метража, то подростку будет достаточно и спальни в 8 кв. м. Поэтому современная квартира — это небольшие комнаты, где у каждого есть свой изолированный уголок, и пространство, где вся семья может собраться вместе, добавила Анастасия Иващенко.

— Если недвижимость приобретает семья с детьми, то им важнее количество комнат, — говорит Оксана Понаморенко. — Например, в небольшой «двушке» можно выделить отдельную комнату ребенку и сделать личное пространство для родителей. В однокомнатной квартире, даже если ее площадь будет больше, сделать это будет затруднительно. И, напротив, одинокому человеку может быть комфортнее в просторной однокомнатной квартире, чем в небольшой двухкомнатной.

Ценные метры

Стоимость квадратного метра в студиях и однокомнатных квартирах обычно выше, чем в больших квартирах. Казалось бы, девелоперам тогда выгоднее было бы строить одни студии и радоваться. Но, по словам Анжелики Альшаевой, все не так просто — хотя бы потому, что и себестоимость строительства этого метра разная.

— Предложение должно быть сбалансировано относительно спроса, который есть в конкретный момент, — добавила она. — И схема «чем меньше комнат, тем дороже метр» работает не всегда: цена квадратного метра четырехкомнатной квартиры зачастую выше, чем трехкомнатной, потому что продукт на текущий момент есть далеко не у каждого застройщика и он достаточно уникальный. А есть семьи, где рождается много детей — и каждому нужно личное пространство.

Если в новостройке достаточно высокая доля трехкомнатных квартир, то цена квадрата в студии традиционно выше цены квадрата «трешки» на 10–15%, отметила Оксана Понаморенко.

— При этом у застройщиков ситуация может быть разной. Структура предложения сильно изменилась: в некоторых проектах доля просторных квартир очень низкая, а в стандартном сегменте их может не быть вообще, — добавила она. — Поэтому возникает дисбаланс. Например, в некоторых удаленных районах в новостройках предусмотрено большое количество студий и однуше — их доля в проекте может достигать 70% — и крайне мало больших квартир площадью до 75 кв.м. Тогда может возникнуть ситуация, что стоимость квадрата таких вот дефицитных квартир площадью от 70 до 75 кв.м. оказывается выше, чем студии площадью 27–29 кв.м. в той же новостройке.

Ничего лишнего

Сокращать площади надо тоже грамотно, чтобы в квартире можно было все-таки разместиться с комфортом. Как отметил Александр Шарапов, лучшие малые форматы берутся из судостроения: дизайнеры смотрят, как организовано пространство на яхтах, которые, кстати, по мировой классификации недвижимость — при этом самая дорогая. Оттуда идеи приходят в жилье.

— Мы продаем апартаменты с отделкой, меблировкой — иначе никак. И мы тоже смотрели, как устроена каюта на яхте, выверяли эргономику, — продолжил он. — Сначала покупатели приходили и не понимали, как можно жить на 15 кв. м, пока мы не сделали шоурум. Те, кто строит жилье, тоже сразу дают варианты дизайна, расстановки мебели, чтобы показать, как в небольшой квартире может быть уютно.

Для этого необходимо учитывать все: высоту кровати, стульев, предусмотреть место для размещения зимних вещей под кроватью — для студии даже мелкие детали могут стать ключевыми.

— Сделать небольшую квартиру более функциональной можно за счет ниш для встраиваемой мебели, соблюдения геометрии пространства, уменьшения числа перегородок, — продолжила Оксана Понаморенко. — Наличие лоджии — весомый плюс: если ее грамотно оформить, она может стать дополнительным функциональным пространством. Например, рабочей зоной или местом для отдыха.

При этом она отмечает, что существенно уменьшать площади кухонь и санузлов нельзя: эти помещения обеспечивают комфорт проживания.

Полная версия круглого стола на сайте Фонтанка