Дата публикации: Май 2023
Издательство: РБК Daily
Осторожный спрос: от первой квартиры к улучшению жилищных условий
В первом квартале 2023 года в Петербурге введен в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья. Это 297 домов почти на 25 тыс. квартир в 12 районах города, сообщил в начале апреля строительный блок Смольного. Объем вводимого жилья сократился на 100 тыс. кв м, а вот спрос показывает более активное сокращение. Кто и где приобретает сегодня недвижимость в Петербурге, какие инструменты остались после ухода субсидированной ипотеки и есть ли резервы для дополнительной поддержки рынка — обсудили участники круглого стола РБК Петербург «Осторожный спрос: кто приобретает недвижимость в Петербурге в 2023 году».
Оживление и стабилизация
Консалтеры фиксируеют рост интереса покупателей от января к марту текущего года. Но говорить о восстановлении по отношению к аналогичному периоду прошлого года не приходится. «В течение года мы ожидаем стабилизацию на достигнутом уровне на протяжение летних месяцев. Осенние ожидания зависят от многих факторов, традиционно с августа-сентября начинается прирост, который продолжается до декабря. Таким образом, хорошим результатом было бы к концу текущего года выйти на цифры, сопоставимые с прошлым», — комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
В свою очередь, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова прогнозирует фиксацию спроса на текущих параметрах на длительное время — если не будет новых потрясений. «Показатели марта-апреля мы можем интерполировать примерно на год плюс-минус небольшие колебания. Уровень цен высокий, предпосылок для значительного роста спроса мы не усматриваем», — сказала она.
Предпосылок к снижению цены эксперт также не видит. «Все, что производит наша промышленность строительных материалов, сегодня по ряду причин высоко востребовано. На первичном рынке стоимость формируется исходя из затрат. Пока у нас не снижается строительная себестоимость, ни о каком снижении цен говорить не приходится», — пояснила Денисова.
Структурный сдвиг
По сравнению с прошлым годом, изменилась структура спроса. Так, эксперты отмечают изменение мотивов покупки — сократилась доля инвестиционных сделок. «Сделки в основном потребительские. Хотя присутствуют и региональные инвестиционные покупки, и местная инвестиционная составляющая тоже есть», — отметила Светлана Денисова.
На «ландшафт» сделок в массовом сегменте серьезно повлияли запретительные действия ЦБ в отношении околонулевых ставок. «Программы с субсидированными ставками занимали порядка 50% в структуре ипотечных сделок. Сейчас эту долю занимают траншевая ипотека, программа ипотеки в рассрочку, эскроу-дисконты», — рассказала Ольга Трошева. Ввиду таких структурных изменений сократился средний бюджет ипотечной сделки примерно на 0,5 млн руб. по сравнению со вторым полугодием прошлого года, поскольку текущие программы не приводят к удорожанию объекта, дают возможность снизить платеж не на весь период, а на период строительства, в отличие от субсидирования ставок застройщиками, которые снижали платеж на весь период кредитования.
Ипотека на «вторичку»: лекарство или костыль
Необходимость продать старое жилье, чтобы купить новое, замедляет спрос на новостройки. «Клиенты, которые нуждаются в продаже своего жилья, сначала находят покупателя, потом заключают договор с застройщиком, чтобы не нарушать сроки», — подчеркнула Оксана Понаморенко.
«Высокие ипотечные ставки на вторичном рынке и большой объем предложения делают этот процесс сложным и долгим, иногда даже заградительным», — говорит Владимир Ревенков. Поэтому, по его словам, льготная ипотека на вторичку, о которой заговорили в правительстве, — это давно назревший вопрос. Большое количество людей сегодня хотели бы улучшить свои жилищные условия, продав старую квартиру. Помогая покупателям вторичного жилья, мы можем стимулировать продажи новостроек, добавляет Ревенков.
Однако многие эксперты скептически относятся к этим мерам. «Это непродуманный инструмент, поскольку дает возможность субсидировать кварталы, которые морально устарели и должны идти под реновацию. Такие предложения нужно очень детально и внимательно прорабатывать», — полагает Светлана Денисова.
«Такие меры должны быть более точечными, — согласился Всеволод Глазунов. — Поддерживать инвестиции граждан в «хлам» — нелепо. А вот поддержание свежей «вторички» — это совершенно другая история. Интересна была бы комбинация, субсидирование
В то же время, по словам Сергея Софронова, точечные настройки достаточно сложны с точки зрения реализации. «А субсидирование в целом — это «костыли», которые приводят к перекосам. Когда появилась ипотека с господдержкой, стоимость первички выросла опережающими темпами», — напомнил он.
Семейная стратегия
На данный момент на первый план вышел такой инструмент, как семейная ипотека. «Если к концу года мы фиксировали в среднем 20% семейной ипотеки в структуре ипотечных сделок, то сейчас это 38%. Частично, это те категории покупателей, которые ранее могли пользоваться госпрограммой, а сейчас получили возможность более выгодно воспользоваться семейной ипотекой», — привела данные Ольга Трошева.
«На рынке появляются новые покупатели в связи с семейной ипотекой. Один из неожиданных эффектов — всплеск продажи квартир-студий по семейной ипотеке. Люди покупают квартиры для своих подрастающих детей или в качестве инвестиции», — поделилась, в свою очередь, Юлия Ружицкая.
В основном, все же, по семейной ипотеке берут квартиры семейного формата, и общий спрос на студии сократился. «Если в I квартале прошлого года в Петербурге и агломерации доля квартир-судий в структуре спроса составляла 48%, то в I квартале 2023-го — только 26%. Зато увеличилась доля однокомнатных — с 31% до 42%, и двухкомнатных — с 16% до 23%. В результате средний метраж покупки вырос за год с 36,7 кв. метров до 43,2 кв.м, — отметил вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. — Для сравнения, средняя площадь покупки в нашем проекте Ultra City в 2023 году составила 68 кв. м».
еографические изменения
Повышение ежемесячного платежа заставляет покупателей искать более доступные варианты, в том числе за счет локации. «Спрос перераспределяется ближе к КАДу и за КАД, и эта тенденция в 2023 году сохранится», — отметила Юлия Ружицкая.
«На рынке не хватает квартир по цене от 5 до 6 млн. Мы видим, как опять растет предложение в Ленобласти, где инвестиционные условия позволяют при имеющейся себестоимости строительства предложить такой товар. Поэтому существенный прирост на рынке по объему, скорее всего, будет происходить там», — согласен Всеволод Глазунов.
В черте города, по наблюдениям Михаила Гущина, самые продаваемые проекты — это по-прежнему крупные комплексы на 1,5 — 2 млн кв. метров, с минимальными суммами покупки, расположенные на периферии. «А вот яркие и качественные проекты в выгодных и развитых локациях в некотором дефиците», — подчеркнул он.
С точки зрения географии покупателей радикальных изменений нет. По словам экспертов, доля покупателей из регионов зависит от проекта и от работы девелопера с регионами. Более-менее заметна в динамике доля москвичей. «Портрет покупателя нашего проекта «Аура» глобально не изменился. В проекте достаточно большая доля региональных покупателей. Есть некоторая динамика в географии клиентов — прошлой осенью и зимой было много клиентов из Москвы, особенно инвесторов. Сейчас структура аудитории в целом вернулась к значениям докризисного 2021 года», — поделился Владимир Ревенков.
«За последние месяцы у нас выросла доля региональных клиентов (не из Петербурга и Ленинградской области). Если в 2022 году их было порядка 40%, то сегодня уже 54% — это данные по структуре спроса в RBI, но они релевантны и для рынка в целом. В первую очередь рост доли иногородних покупателей мы фиксируем за счет аудитории Ultra City, для рынка в целом речь идет о комфорт-классе. А если смотреть географию — то больше становится покупателей из Москвы», — отметил, в свою очередь, Михаил Гущин.
Новых категорий покупателей за последнее время не появилось, но эксперты не исключают и такую возможность. «Мы понимаем, что в стране появились отрасли, которые начали работать в три смены. Очевидно, что в этих отраслях начали зарабатывать деньги, которые, традиционно, со временем будут адсорбироваться в недвижимость», — сказал Всеволод Глазунов.
Возможно, новые покупатели появятся как в развитие тех отраслей, которые сейчас начали расти, так и в развитие военной ипотеки, новых территорий России, говорит Сергей Софронов, но «пока мы их не видим».
«Информация, представленная на сайте Компании, носит информационных характер и не является публичной офертой, определяемой положениями ст. 437 ГК РФ, а информация, предусмотренная ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ к обязательному раскрытию, опубликована в ЕИСЖС, а именно на сайте: https://наш.дом.рф»
«ООО «Л1 Строительная Компания №1», действующей на основании лицензионного договора от 30 мая 2024 года адрес электронной почты: 3053355@l1n1.ru; контактный телефон: +7 (812) 305-33-55. Юридический адрес: ул. Орджоникидзе, д. 52, литер А, помещ. 92-Н, офис 4, Санкт-Петербург, 196233 Почтовый адрес: Московский пр-т, д. 195, а/я 205, Санкт-Петербург, 196066 Р/с 40702810590550000154 в ПАО «Банк «Санкт-Петербург» К/c 30101810900000000790, БИК 044030790, ОГРН 1027804853559, ИНН 7810269443, КПП 781001001»