Дата публикации: Апрель 2023
Издательство: Аргументы и Факты Петербург

Жилье - базовая потребность. Что учитывать при покупке квартир в Петербурге

 Несмотря на санкции и общую нестабильность в экономике, в 2022 году в России было сдано и введено в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров жилья (за всю историю статистических измерений с 2001 года) – более 126 млн на всю страну. Причем этот показатель рос все последние годы – в 2020-м и 2021-м было построено 110 млн и 114 млн соответственно.

Но одновременно и застройщики, и риелторы хором говорят о непростой ситуации на рынке: спрос на «новостройки» падает, и это ощущают даже покупатели. По некоторым направлениям и проектам происходит снижение цен. И все равно многие новые жилые комплексы, сданные в эксплуатацию, по вечерам отпугивают прохожих темными окнами – очевидно, что квартиры в них раскупают не столь охотно, как в былые времена.

Что происходит на строительном рынке, ждать ли дальнейшего снижения цен на квартиры, и что будет происходить с ипотекой – эти темы эксперты обсудили на круглом столе в редакции «АиФ-Петербург».

Спа

О снижении спроса можно судить и по петербургской статистике. Если, к примеру, за первые два месяца 2019 года (образцового допандемийного года) был заключен 15 541 договор долевого участия (ДДУ) и 20 027 ипотечных сделок, то за январь-февраль 2023 года всего 7802 ДДУ (снижение в 2 раза) и 18 887 ипотечных договоров. При этом если количество ДДУ стабильно снижалось год от года, то популярность ипотеки, напротив, росла, и за этот же период 2022 года было заключено 24 674 сделки. И это еще с учетом того, что, по данным экспертов, из-за особенностей электронной отчетности часть декабрьских сделок оформлялась январем – в реальности снижение спроса на новостройки в начале этого года было еще сильнее

При этом вроде бы и региональные, и российские власти заинтересованы в сохранении объемов жилищного строительства – отрасль тянет на себе множество «смежников» и создает позитивный мультиплицирующий эффект в экономике. Это и рынок строительных материалов, и рабочие места, и дополнительные налоги. Однако фиксируется и прямо противоположная установка, которая пока, кажется, побеждает. На ситуации прямо сказываются меры федерального правительства, направленные на защиту банковского сектора. В условиях общей геополитической нестабильности и антироссийского давления Центробанк взял курс на максимально консервативную политику, защищая банки от любой потенциальной угрозы. И получилось в точности по пословице «Обжегшись на молоке – дуют на воду». Одним из главных моторов роста для строительной отрасли была относительно дешевая и доступная ипотека.

Но сейчас Центробанк достаточно целенаправленно ужесточает условия предоставления кредитов – различные акции застройщиков типа кешбэка или околонулевых ставок уходят в прошлое. Кроме того, с мая Центробанк вводит ограничение на субсидированные кредиты – рассматривая любые субсидии как элемент, повышающий риск и, соответственно, влияющий на рост процентной ставки для заемщика. Кроме того, в ближайшее время может вырасти коэффициент риска и для ипотечных займов с минимальным первым взносом (до 30%), а это бóльшая часть кредитов. Таким образом, на строительном рынке одновременно может снизиться предложение от застройщиков (новостроек будет вводиться меньше и меньше), но и спрос также продолжит снижаться (взять ипотеку станет труднее, и многие отложат этот шаг до лучших времен).

Можно прогнозировать, что часть застройщиков – особенно из числа средних – будет вынуждена уйти с рынка. Это, конечно, печально для потенциальных покупателей квартир, поскольку неизбежно снизится возможность выбора. Тем не менее ожидать, что первичный рынок полностью замрет, не приходится. В Петербурге и Ленобласти примерно 14% квартир в среднем не удается распродать до этапа ввода жилья в эксплуатацию – и это, по образному выражению участников круглого стола, тот самый «жирок», который позволит застройщикам на ближайшую перспективу удовлетворять сохраняющийся спрос. А позже неизбежно возобновление строительства и запуск новых проектов. Конечно, застройщики будут осторожничать, и, возможно, по-настоящему масштабные стройки окажутся поставлены на паузу, но новые жилые комплексы на рынке обязательно появятся.

Директор управления маркетинговых коммуникаций Компании Л1 Оксана Понаморенко:

«Сейчас рынок – это рынок покупателя. Предложений достаточно, в том числе в сданных проектах. Покупателю предлагают разнообразные программы, скидки, подарки в виде машино-мест, кладовок и т. д. В свою очередь, застройщики пока запускают новые проекты с осторожностью, поскольку есть неплохой запас готовых и строящихся квартир. Тем не менее и в эту сторону подвижки есть: в начале этого года на рынок вышло на 10% больше новых объектов, чем в тот же период год назад. Однако этого недостаточно, и спустя некоторое время может начать образовываться дефицит предложения.

При этом стоит учесть, что сейчас мир довольно нестабилен, объекты инвестирования сильно ограничены. Например, закрыты рынки недвижимости многих стран, нет возможности вкладываться в ценные бумаги иностранных компаний.

Поэтому вложение в недвижимость Санкт-Петербурга в целях сохранения средств и как один из способов инвестирования – это разумное решение. Тем более что сейчас, когда рынок недвижимости замер, можно получить хорошее предложение по цене. Соответственно, когда отложенный спрос будет реализовываться, а это обязательно произойдет, цены будут снова расти. И инвесторы, которые вложились сейчас, смогут не только сохранить деньги, но и заработать. Конечно, самое бюджетное жилье сейчас продается лучше. Тем не менее на каждый продукт находится свой покупатель, и для многих важным остаются готовность проекта, наличие инфраструктуры, близость метро. Предпочтение отдается красивым современным проектам с европланировками, с максимально насыщенной внутренней инфраструктурой, качественным благоустройством и обеспечением безопасности.

Скорее всего, отложенный спрос будет накапливаться. Вряд ли весной/летом мы увидим существенное изменение цены. Рост ограничивает снижение покупательской способности, а снижения невозможно добиться из-за высоких цен на материалы и работы. Поэтому, вероятнее всего, колебания цен будут в пределах инфляции.

Во многом рынок будет зависеть от внутри- и внешнеполитической ситуаций, а также от устойчивости девелоперов и способности их подстраиваться под происходящие изменения».

Полная версия материала на сайте АиФ