Дата публикации: Январь 2023
Издательство: Недвижимость и строительство Петербурга
Автор: Дмитрий Синочкин

В Ленобласти за 2022 год продали свыше 23 тысяч квартир в новостройках

Продажи по ДДУ в областных новостройках по итогам 2022 года оказались выше, чем в 2020-м и 2021-м. Правда, на 15,7% ниже, чем в «допандемийном» 2019-м. Но в целом строительный комплекс Ленобласти прошел последние три года ровнее, чем петербургские девелоперы. В Петербурге снижение продаж за год, по данным сервиса DataFlat.ru, составило 29%, по отношению к показателям 2019-го – 40%. (Сведения Росреестра по ДДУ, зарегистрированным в Петербурге, будут опубликованы позднее.)

Доля ипотеки в продажах новостроек в границах региона за год выросла с 67 до 89%. Уровень зависимости девелоперов от условий по жилищным кредитам приближается к максимально возможному. 

Цена имеет значение 

 Средняя стоимость лота в областных ЖК, по данным розничных продаж, за год выросла с 4,8 млн рублей до 5,9 млн – на 23%. Увеличение бюджета сделки на 1,1 млн – это очень существенно. Однако не стоит забывать, что в Петербурге с декабря 2021 года бюджет сделки с жильем в новостройках увеличился на те же 23%, но в абсолютных цифрах – на 1,8 млн рублей, с 7,6 млн до 9,4 млн рублей. 

На протяжении последнего года застройщики не раз повторяли мантру: размер ежемесячного платежа для покупателей важнее, чем общая стоимость сделки. Отчасти – так, но лишь отчасти: есть и размер первого взноса, и представления о ликвидности (удастся ли быстро продать, если вдруг понадобится?). Увеличение средней цены лота, рост стоимости «квадрата» вынуждены приспосабливаться к стагнации (а по факту – к снижению) реальных доходов граждан.

Именно поэтому в Петербурге (как и в Москве) зафиксированы наихудшие показатели доступности: семье из трех человек, чтобы накопить на среднюю квартиру, придется откладывать весь доход на протяжении почти шести лет.

Экономика выталкивает часть платежеспособного спроса в пригороды и приграничные районы Ленобласти. Этот же фактор – завышенные цены на городское жилье в многоквартирных домах – стимулирует спрос на частное домостроение.  Можно рассуждать о том, что это разные группы населения, что их выбор не пересекается. Но 18,6 тыс. граждан (преимущественно – петербуржцев), которые в 2022-м построили себе индивидуальные дома, вряд ли одновременно покупали жилье по ДДУ. 

Слоистая конкуренция  

 В регионе складывается интересная «слоистая» конкуренция новостроек – между локациями, вне зависимости от административного деления. Похоже, гражданам (потенциальным покупателям) уже не так важна разница между городской и областной пропиской. Различия между Шушарами и Парголово, Каменкой и Мурино, Новосельем и Кудрово определяются параметрами конкретных ЖК, временем в дороге до работы, «социалкой» и пр. Областные застройщики конкурируют не только между собой, но и с девелоперами, которые работают в петербургских пригородах. 

В пригородных районах (Пушкинский, Колпинский и др.) за год количество ЖК в продаже увеличилось с 32 до 40 адресов, в области – сократилось с 81 до 77. Доля областных квартир на первичном рынке с декабря 2021-го по декабрь 2022-го снизилась с 41 до 33%. Ввод жилья в многоквартирных домах в Ленобласти за год также снизился – с 1,2 млн до 0,9 млн кв. м. А продажи при этом – растут!

Общая выручка застройщиков, реализующих жилье в областных ЖК, в 2022 году составила, по данным сервиса DataFlat.ru, 102 млрд рублей – на 30 млрд больше, чем в 2019-м (см. табл. 4). При том, что цены в области росли медленнее, чем в городских спальных районах: в области – плюс 9,5% за год, в «спальниках» – плюс 21%.

Стратегия областных застройщиков (и чиновников, курирующих строительный комплекс) пока выглядит более сбалансированной. Хотя денег в Петербурге по-прежнему больше.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1: 
- Нельзя утверждать, что областные новостройки выигрывают у городских. В Петербурге наиболее интересные предложения были практически «вымыты» с рынка за период 2020-2021 годов, когда на волне льготной ипотеки спрос увеличился в разы, а новых объектов на рынок почти не выходило. При этом в Ленобласти был хороший задел квартир в строящихся и готовых домах. Кроме того, цены на жилье в области ниже, и при снижении покупательской способности часть людей вынужденно сместила интерес к менее комфортным, но более дешевым объектам. 
У девелоперов в городе и области разные целевые аудитории. За счет более низких цен квартиры в областных проектах нередко приобретают приезжие, для которых нет приоритета по районам города. 
Начало года – не самое удачное время для повышения цен. После новогодних праздников люди не торопятся совершать крупные покупки. Кроме того, повышение ставки по льготной ипотеке и прекращение действия субсидированных программ со ставкой от 0,01 % тоже на какое-то время притормозит продажи, людям психологически сложнее принять более высокую ставку. Но возврат к хорошим объемам реализации – это вопрос времени. 
Но и для снижения цен оснований нет. Цена квадратного метра складывается из множества факторов: стоимости материалов, услуг подрядных организаций, логистики, ГСМ и многого другого. А все это не дешевеет. 

Полная версия материала на сайте Недвижимость и строительство Петербурга