Ввод жилья по итогам текущего года, как ожидается, превысит показатели прошлого года. Однако это объемы, сложившиеся в результате спроса и предложения прошлых лет. В текущем году спрос сокращался в ответ на каждую тревожную новость, а объем нового предложения как минимум не вырос. Что ждет рынок в наступающем году, и от каких решений «сверху» это будет зависеть — в материале РБК Петербург.

Рекордный ввод и сложный год

По данным Смольного, на 30 ноября в Петербурге введено в эксплуатацию 3,1 млн кв. м — 89,4% от плана. С учетом декабря итоговый объем ввода предварительно оценивается экспертами до 3,4 млн кв. м. «Ввод жилой недвижимости останется на высоком уровне. В России он будет в очередной раз рекордным, порядка 100 млн кв.м. В Петербурге ожидается на уровне 3,2–3,4 млн кв. м», — прогнозирует коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

«2022 год строительная отрасль нашего региона завершит вполне удовлетворительно. Ожидается, что объемы ввода жилья будут сопоставимы с предыдущими годами и, видимо, даже немного превысят объемы ввода 2021 года», — оценила ситуацию начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Однако высокие цифры ввода — это задел прошлых лет. Этот год, как подчеркивает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, был очень непростым для всех отраслей экономики. «Мы не можем игнорировать такие негативные факторы, как начало СВО в феврале и объявление о частичной мобилизации в сентябре. Эти события характеризовались падением спроса и снижением активности девелоперов», — говорит она. В то же время, по словам Левневой, рынок достаточно быстро адаптировался: застройщики оперативно перестроили логистические цепочки и инициировали маркетинговые акции с околонулевыми ставками и траншевыми платежами по ипотеке, которые поддержали интерес потребителей к недвижимости.

Политика и экономика

На показателях спроса сказывался не только тяжелый новостной фон. «Сократилась покупательская способность населения. Если говорить о Петербурге, доходы, судя по статистике, выросли. Но на меньшую величину, нежели инфляция», — отмечает Сергей Софронов.

В результате, по оценке Аси Левневой, по итогам года снижение спроса на рынке недвижимости в сравнении с 2021 годом может оказаться выше 20%, при этом объем пополнения новым предложением сопоставим с показателями докризисного периода. «Мы вышли на ценовое плато — дальше для поддержания спроса возможен откат по ценам на менее ликвидные объекты», — прогнозирует эксперт.

По данным вице-президента Becar Asset Management Катерины Соболевой, цены на недвижимость выросли в среднем на 10% за 2022 год — это небольшая величина.

Ипотека: рекорды кризиса

Во многом спрос на первичном рынке жилой недвижимости поддерживала ипотека. «Один из ключевых трендов — рекордная доля ипотечного кредитования, по итогам октября в Санкт-Петербурге это 87%, в ЛО — 86%», — подчеркнула эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина.

Подобная ситуация, по словам Аси Левневой, характерна для кризисных периодов в экономике. «Поэтому спрос чувствителен к ипотечным ставкам, и именно на них делают акцент девелоперы, когда разрабатывают маркетинговую политику. В ближайшее время этот тренд продолжится, так как предпосылок к росту благосостояния граждан пока нет», — говорит эксперт.

В структуре ипотечного рынка тоже произошли изменения. «Застройщикам пришлось прибегнуть к субсидированию ставки, чтобы расширить аудиторию своих ипотечных клиентов. По нашим оценкам, более 40% клиентов, которые пользуется ипотекой с субсидированной ставкой, без нее вообще не смогли бы воспользоваться кредитом», — отмечает Сергей Софронов.

Ленобласть как альтернатива

Еще один тренд текущего года — растущая доля объектов в Ленинградской области в общем объеме строительства в петербургской агломерации. По данным Циан, в 2022 году 28% заключенных ДДУ пришлось на область, тогда как в 2021 году — 23,7%, в 2020 году — 22,1%.

«Застройщики уходят в область из-за недостатка простых для освоения участков под застройку, не пугает их даже увеличение социальной нагрузки из-за недостатка инфраструктуры в пригороде», — комментирует тренд Ася Левнева.

Тренд подтверждается инвестиционной активностью девелоперов. По данным консалтинговой компании Nikoliers, 90% купленных в 2022 году земель находятся за пределами КАД. В общей сложности с января по ноябрь 2022 года девелоперы приобрели для возведения жилья более 1,5 тыс. га, что на 71% выше показателя 2021 года — тогда площадь купленных за год земель составила порядка 900 га. При этом за счет сдвига в Ленобласть общая стоимость инвестиций в земельные участки для строительства жилья в агломерации сократилась до $913 млн — против $1,5 млрд в январе-ноябре прошлого года.

Перспективы предложения

В следующем году эксперты прогнозируют сжатие рынка как с точки зрения предложения, так и с точки зрения спроса. «Если сопоставить текущие цифры по вводу жилья и выводу новых проектов на рынок, то очевидно — предложение будет меньше», — говорит Сергей Софронов.

Похожий прогноз дает и директор «Альфа Фаберже» Виталий Бахарев: «В связи с общей геополитической обстановкой горизонт планирования как у девелоперов, так и покупателей жилья резко сократился. Это, безусловно, скажется на объемах вывода на рынок новых проектов в перспективе ближайших 1–2 лет».

С другой стороны, по мнению Сергея Софронова, появится больше вариантов относительно недорогой недвижимости. «Умеренная стоимость «квадрата» в сочетании с полным набором инфраструктуры и уже привычного для покупателя уровня благоустройства — это то, что требуется сейчас покупателям. На сочетании таких параметров будут строиться многие проекты на рынке в 2023–2024 годах», — полагает эксперт.

Один из вариантов снижения стоимости покупки — сокращение метража квартир. «Тренд на сокращение площадей в проектах сменил тенденцию увеличения спроса на просторные планировочные решения в период пандемии и ажиотажного спроса на недвижимость. Сегодня застройщики стремятся сделать жилье более доступным за счет отказа от лишних квадратных метров», — говорит Ася Левнева.

Перспективы спроса

Спрос во многом будет зависеть от ипотеки. Как заявил в ноябре замминистра финансов Алексей Моисеев, программа льготной ипотеки на новостройки по ставке 7% будет завершена 31 декабря 2022 года.

Согласно совместному исследованию Циан.Аналитика и рекрутингового агентства hh.ru о нагрузке на семейный бюджет в случае отмены льготной ипотеки, уже сегодня треть семейного дохода уходит на льготную ипотеку. Самая большая финансовая нагрузка — более 40% — в Казани, Москве, Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге. Если же ставка вырастет до стандартных 10,4%, в 17 из 25 крупнейших городов России среднего семейного дохода не хватит, чтобы «строить» квартиру в ипотеку, одновременно снимая жилье.

Петербург в этот перечень 17 городов не входит, однако если вычесть из среднего дохода петербургской семьи величину прожиточного минимума, арендный платеж за «однушку» и платеж по ипотеке под 10,4%, на прочие расходы остается всего 6,9 тыс. руб. (с льготной ставкой — 32 тыс. руб.).

Но это еще не все. «Перед нами возникает еще одна проблема, связанная с намерением Центрального Банка пересмотреть с января 2023 года свое отношение к субсидированию ставки и ввести повышенные нормы резервирования для таких кредитов. В итоге мы можем недополучить часть возможного спроса», — подчеркивает Светлана Денисова. Решение этой проблемы станет главным вопросом для рынка после Нового года, считает эксперт. Во многом от позиции регулятора будет зависеть, как рынок сможет работать с этим вызовом. «Мы надеемся, что банки еще скажут свое веское слово, поскольку, работая с продуктом субсидированной ипотеки, они готовы нести риски при субсидировании ставки», — уточняет Денисова.

Впрочем, эксперт видит и позитивные аспекты, которые позволяют уверенно смотреть на более отдаленные перспективы рынка. «Рынок демонстрирует все-таки высокую устойчивость. Практически столько же иногородних покупателей. Рынок Санкт-Петербурга остается для региональных покупателей очень желанным и привлекательным. И, в целом, поскольку зарубежные рынки теперь практически закрыты для наших граждан, то все больше людей понимают, что самое лучшее — вкладывать в недвижимость в своей стране», — говорит Денисова.

Виталий Бахарев также смотрит в будущее с оптимизмом. «Как только рынок получит позитивные сигналы о нормализации ситуации в мире, проявится отложенный спрос и цены отскочат до уровня весны 2022 года, а возможно, и продолжат свой рост», — заключает эксперт.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1:

«2022 год был непростым во всех отношениях, и для рынка недвижимости он также оказался не самым хорошим. Тем не менее, по данным администрации Петербурга на конец ноября в городе введено в эксплуатацию 3,1 млн кв м — 89,4% от плана. Свою лепту внесла и Компания Л1. В этом году мы ввели в эксплуатацию ЖК «Поэт». Суммарная площадь сданной недвижимости составляет 453 тыс. кв.м. Таким образом, свой план на этот год мы выполнили. Остальные наши строящиеся объекты, последний корпус ЖК Граф Орлов» и ЖК «Байрон», у нас по плану будут сданы в 2023 году.

Развитие отрасли в новом году во многом будет зависеть от предложенных программ по ипотеке. Нужно понимать, что при отмене льготной ипотеки объем продаж квартир в новостройках может сократиться на 20-30%. Ведь сейчас для покупателей привлекателен именно сниженный размер ежемесячного платежа, который достигается низкой ставкой. Если ее не будет, часть потенциальных клиентов может отложить покупку на неопределенный срок».

Источник: РБК