Дата публикации: Август 2022
Издательство: фонтанка.ру
Автор: Мария Мокейчева

Нужно внимательно считать: как изменился подход к инвестициям в недвижимость в новых условиях

Низкий горизонт планирования уменьшил количество эффективных инструментов для инвестирования, в частности, уменьшив доверие к фондовому рынку и валюте. Интерес к недвижимости после провала в апреле-мае, напротив, вырос после снижения ставок по ипотеке. Инвесторов привлекает то, что у них в любом случае останутся «бетонные метры» — от рисков недостроя покупателей постарались защитить законом об эскроу-счетах.

Какие форматы недвижимости пользуются спросом и на какую доходность могут рассчитывать инвесторы, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

В зоне высокой турбулентности, в которой все находятся с конца февраля, большинство инвесторов не готовы к решительным шагам и выбирают по степени риска.

— Как ни крути, самым надежным вариантом в такие сложные времена всегда была недвижимость, — считает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». — Но не любая, а такая, которая может быстро принести доход и капитализация которой растет. Мы возвращаемся в период, когда популярны были небольшие квартиры с отделкой у метро — ничего нового не придумано.

Она отметила, что спрос на такие квартиры вырос. В принципе на рынке видно оживление, т.к. ключевая ставка понизилась, а застройщики активно субсидируют ставки по ипотеке со своей стороны. При этом доходность по вкладам, которая в марте достигала 20%, уже снизилась, а предсказать, что будет дальше на фондовом или валютном рынке, — невозможно.

— Сейчас большинство инвестиционных инструментов очень волатильны, включая ценные бумаги, криптовалюту, даже облигации и иностранную валюту, — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — Недвижимость же остается привлекательным активом, чтобы, как минимум, сохранить денежные средства, а может, и заработать. С точки зрения частных инвесторов наиболее доступны квартиры и апартаменты на стадии строительства.

По словам Софронова, сейчас в этих сегментах рынка примерно одинаковый порог входа. Уже нельзя сказать, что апартаменты стоят дешевле квартир — если брать объекты равной площади в одном месте. Он отметил, что апартаменты предлагают больше различных сервисов от управляющей компании, а также более развитую инфраструктуру: бассейн, коворкинг, рестораны — все то, чего нет в жилых домах. За счет этого сдача их в аренду может приносить больше дохода.

Еще один тренд, который появился в Москве чуть раньше, а теперь достиг и петербургского рынка, — это продажа бизнес-центров небольшими лотами.

— Это чуть менее доступно, чем инвестиции в квартиры и апартаменты, но может быть так же интересно для потенциального инвестора, если проект имеет хорошую управляющую компанию и находится в удачной деловой локации, — пояснил Софронов.

Что касается в целом коммерческой недвижимости — например, стрит-ретейла, — это требует большего вложения средств и некоторого опыта, т.к. нужно учитывать и трафик, и место, и характеристики самого помещения.

Ну и, наконец, актив, подходящий только для профессиональных инвесторов, — это целые здания, а также земля, участки под застройку. И еще совсем недавно начали появляться на рынке инвестирования (не только в Петербурге, но и в России) в целом закрытые паевые инвестиционные фонды в недвижимости (ЗПИФН).

— Можно приобрести небольшой пай в фонде, который владеет каким-то объектом недвижимости и распределяет доход либо от арендной ставки в активах, где он владеет, либо от роста стоимости этой недвижимости, — объяснил Сергей Софронов. — Потенциально это неплохая возможность для коллективных инвестиций в недвижимость с небольшим порогом входа.

ПЕРЕПРОДАВАТЬ ИЛИ СДАВАТЬ

Возможность получить рентный доход является преимуществом при покупке инвестиционного объекта, при этом всегда сохраняется возможность его перепродать.

— Плюс инвестиций в недвижимость в том, что и само тело актива растет в цене, в отличие от акций, депозитов или валюты, — отметил Сергей Софронов. — Допустим, у вас есть 1000 акций — это и останется 1000 акций, которые могут приносить больше или меньше дивидендов. Не меняется и тело депозитов. А сама недвижимость растет в цене на этапе инвестиционной фазы от начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию.

Правда, по его словам, после перехода на эскроу-счета с каждым годом и даже месяцем наблюдается сокращение разрыва в цене на разных этапах стройки.

— Раньше любой инвестор от котлована до ввода в эксплуатацию зарабатывал 30–50%, — продолжил Сергей Софронов. — Но сейчас стройку финансирует банк, и эта разница сократилась, т.к. нет такой привязки к поступлению денежных средств от дольщиков.

Что касается переуступок, то сейчас перепродать объект на стадии строительства стало сложнее, т.к. только застройщики предлагают субсидированные ставки, а из госпрограмм по переуступке можно воспользоваться только семейной ипотекой.

— Спекулятивных инвесторов будет становиться все меньше и меньше, — подтверждает Дмитрий Макаров, — в том числе потому, что стоимость уже достигла некоего предела за предыдущие бурные годы роста. Плюс банки по условиям проектного финансирования «толкают» застройщиков стартовать с ценами выше, чем раньше.

По его словам, основная часть покупателей все же рассчитывает больше сохранить сбережения в недвижимости за счет защиты от недостроя с помощью проектного финансирования, а дальше получать 3–5% годовых от сдачи квартиры в аренду, пока она не понадобится, например, детям. Те же инвесторы, которые раньше вкладывались в квартиры под сдачу в аренду как в средство дохода, сейчас переориентируются на апартаменты — там доходность выше, а все заботы берет на себя управляющая компания.

— Формально первички после введения эскроу-счетов уже не существует, — комментирует Надежда Калашникова. — И заработать на разнице в цене котлована и сдачи в эксплуатацию так, как раньше, уже не получится. Поэтому большинство инвесторов выбирают стратегию сдачи в аренду.

Что касается последнего способа, то с точки зрения дохода есть плюсы у апартаментов, но частные инвесторы иногда предпочитают покупать именно квартиры, где можно прописаться и жить, если понадобится. Кроме того, в хорошем месте такое жилье может пользоваться спросом не меньше, чем апартаменты на длительный срок, отметила Надежда Калашникова.

Если говорить о субсидированных ставках по ипотеке — такой вариант подходит тем, кому необходим небольшой ежемесячный платеж на длительный срок. А для инвестирования на короткий срок с уже имеющимися средствами лучше выбрать другие варианты.

РИСКОВАННОЕ ДЕЛО

Полностью безрисковых инвестиций не бывает, но большей части неприятностей можно сегодня избежать, если внимательно анализировать и считать.

— В жилищном строительстве сейчас риски минимизированы, поскольку есть эскроу-счета, где деньги депонируются на весь срок строительства, — подтвердила Надежда Калашникова. — Покупатели могут за средства не переживать, а застройщики заинтересованы, чтобы объект достроился как можно скорее. Но если есть желание минимизировать риски вовсе до нулевой отметки, то стоит покупать жилье готовое или на завершающей стадии строительства. При этом вы также сможете воспользоваться льготными программами ипотеки и скидками от застройщика.

ИНТЕРЕСНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Спрос на недвижимость будет сохраняться, в том числе инвестиционный, уверена Катерина Соболева:

— С 1992 года в рублевом эквиваленте стоимость недвижимости выросла почти в 150 раз. И перспективы есть — все зависит от спроса. Конечно, рост будет не во всех городах — там, где развивается туризм, есть приток населения для работы или обучения. Если посмотреть на мировые столицы — Нью-Йорк или Париж, — то там купить недвижимость в городской черте может только класс намного выше среднего. Так что нам еще есть куда расти. И я думаю, что подъем чуть выше инфляции будет продолжаться в ближайшие два года в крупных городах. Причем Петербург считаю более востребованным, чем Москву.

По словам Надежды Калашниковой, в текущей мировой ситуации будет развиваться как внутренний туризм, так и внутренняя трудовая миграция, а именно большие города становятся точками притяжения рабочей силы в кризисный период. Поэтому будущее она видит за форматом коливинга — современного общежития с маленькими собственными юнитами и большими шеринговыми зонами, коворкингами. Пока таких проектов на рынке единицы.

Что касается традиционных форматов, то их привлекательность будет зависеть от места: вокруг центра и в центре недвижимость будет дорожать — этот тренд неизбежен.

Оригинал статьи здесь