Дата публикации: Декабрь 2021
Издательство: фонтанка.ру
Автор: Дина Фальковская

Найди десять отличий: нужно ли делить жилье на классы

Классы жилья — одно из самых размытых определений рынка недвижимости. Эконом, масс-маркет, комфорт-лайт, комфорт плюс — разнообразие вариантов нередко повергает потенциального покупателя в шок и пучину сомнений. Как классифицируется жилье и насколько точны эти градации, разбирались участники круглого стола, организованного «Фонтанкой».

Размытая классификация

Впервые методика классификации жилья по типам была разработана в 2002 году для новостроек Москвы. Спустя десятилетие Российская Гильдия риэлторов ее доработала. Если говорить глобально, существует всего два вида жилой недвижимости: массовое и повышенной комфортности. Эти две большие группы внутри себя тоже делятся: каждая распадается на несколько подтипов. К массовому жилью, согласно классификации Гильдии риэлторов, относятся дома и эконом-, и комфорт-класса. Жилье повышенной комфортности включают в себя дома классов «бизнес» и «элит». По данным экспертов, среди новостроек Петербурга 83% объектов формально относятся к массовому жилью, а 17 — повышенной комфортности.

Стремясь привлечь и удержать покупателя, застройщики добавляют все новые опции, совершенствуя и улучшая предложения. Перемены приводят к возникновению новых подтипов — именно так, например, появились дома класса «комфорт плюс». Однако смешение стандартов и опций привело к тому, что одному классу стали свойственны признаки другого, а определение их отчасти превратилось в маркетинговую историю, перестав отражать реальные стандарты.

— Деление недвижимости на классы весьма условно и имеет в первую очередь маркетинговое значение. Классификация новостроек была составлена гильдией риелторов, но законодательно она не закреплена. По сути, деление на классы позволяет застройщикам мотивировать цены на жилье, а покупателям — понимать, какой набор дополнительных услуг они получат к своим квадратным метрам, — считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.

Помимо этого, полагает заместитель вице-президента по жилой недвижимости, директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин, в каждом конкретном проекте имеет смысл — и девелоперы стараются именно так и поступать — закладывать определенные решения под конкретную целевую аудиторию.

— 10 лет назад ситуация была иной: массовое жилье и элитное сильно отличались и визуально, по фасадным и архитектурным решениям, и по остальным продуктовым характеристикам — их невозможно было сопоставить. Не случайно в течение 18 лет, с 2003 по 2020 год, мы строили элитное жилье и комфорт-класс под разными брендами. Но в последние годы это разделение потеряло актуальность, свидетельство чему — множество новых терминов, которые «изобрел» рынок: бизнес-лайт, комфорт-плюс и так далее, — уверен Михаил Гущин.

Однако, несмотря на размытость границ, застройщики убеждены: классификацию объектов нужно сохранить.

Доступное жилье

Как отмечает Надежда Калашникова, недвижимость в зависимости от локации, качества планировок и строительных материалов принято делить на четыре класса: стандарт (он же эконом), комфорт, бизнес и премиум. Но в последние годы границы классов все более размываются. Например, жилье бизнес-класса можно найти уже не только в местах, граничащих с центром города, но и в спальных районах. А расположенные на территории области огромные жилые массивы со скудной инфраструктурой нередко именуются комфорт-классом — по сути, являясь экономом.

— Стандартное жилье — это аккуратное обозначение наиболее бюджетной недвижимости, среди которой также есть более и менее хорошие представители. Эконом существует, как его ни назови, до тех пор, пока существует задача сэкономить, — согласился с коллегой Сергей Софронов.

Он отметил, что сегмент эконом-жилья, как правило, закрывает потребности в первом жилье для молодежи и приезжих. На Западе есть термин starter home — недвижимость начального уровня: недорогая, с одной-двумя спальнями. Она покупается на минимальные личные накопления плюс ипотека. В России очень похоже — ключевым фактором позиционирования и спроса в этом сегменте остается цена.

Жилье комфорт-класса предполагает более качественные условия проживания. Это — новостройка, расположенная в районе с удобной транспортной доступностью и хорошей инфраструктурой. В основном, отмечают специалисты, дома комфорт-класса строятся по кирпично-монолитной технологии, позволяющей делать квартиры разного формата. Иногда в одном доме могут быть десятки планировочных решений.

Класс комфорт-плюс от простого комфорта может отличаться очень незначительно — например, более высоким качеством лифтов или отделки мест общего пользования. «Комфорт-лайт» же может обладать чуть менее престижными характеристиками, к примеру, детских площадок. Отапливаемый паркинг, как правило, есть в домах класса комфорт-плюс.

«Например, к классу комфорт-плюс относится ЖК «Поэт» Компании Л1. Он расположен по соседству с комплексом «традиционного» комфорт-класса «Лондон Парк», здесь нет студий, зато представлены квартиры с террасами, что больше характерно для недвижимости бизнес-класса. Кроме того, в ЖК «Шекспир», «Поэте» и «Байроне» смонтированы скоростные лифты «Отис». И их по три на подъезд, несмотря на то, что на каждом этаже не более шести квартир. Кстати, ограниченное число квартир на этаже — это тоже преимущество», — рассказала Надежда Калашникова.

Эксклюзивное предложение

Наличие или отсутствие отделки, кстати, считается важным признаком класса жилья. Квартиры в домах «бизнес» и «элит» обычно сдаются без отделки совсем или же с черновой, чтобы покупатель смог сделать ремонт «под себя». Важно и место — дом бизнес-класса просто не может быть построен на окраине города. Этот тип жилья всегда отличает хорошая транспортная доступность и удобное расположение.

Появление студий в домах бизнес-класса отмечают эксперты. Так, Надежда Калашникова сообщила, что метры стали уступать локации. Она отметила, что в новой парадигме покупателей полезным должен быть каждый метр — и речь не только о комфорте квартир, но и об удобстве жилой среды с точки зрения нагрузки на социальную инфраструктуру.

Элитное жилье от комфорта существенно отличается. Это — штучный товар на рынке, и в настоящее время он в дефиците. По подсчетам аналитиков компании Knight Frank St Petersburg, свободное предложение в этом сегменте сократилось до минимальных значений за последние 11 лет.

Элитные проекты, уверены эксперты, — это эксклюзив. Будь то особняк в парковой зоне центральной части города или единственная двухэтажная квартира в историческом здании с открытки, но это жилье существует в единственном экземпляре, оно уникально.

Элитные дома всегда располагаются в черте города в престижных локациях. Надежда Калашникова подчеркнула, что отличительной особенностью этого типа является малое — не более 200 — квартир, просторные паркинги, где число машиномест совпадает или даже превышает количество квартир; индивидуальный проект дома.

Индивидуальный выбор

Однако девелоперы убеждены: выбор покупатели делают, ориентируясь не на общий класс жилья, а на реальные характеристики конкретных проектов. Что вполне объяснимо с учетом того, как «размываются» границы классов. Если в традиционной локации комфорт-класса появляется проект, который по своим продуктовым характеристикам приближается к элитному жилью, потребители готовы платить «премию» к цене квадратного метра, более дорогого в сравнении с «соседями».

В целом же, считают эксперты, современные реалии таковы, что жилые комплексы даже одного класса могут серьезно отличаться друг от друга. Реализуя проекты, каждый девелопер использует собственный наработанный опыт, формируя из разрозненного набора опций индивидуальную среду обитания.

Оригинал статьи здесь