Дата публикации: Ноябрь 2021
Издательство: Бюллетень Недвижимости
Автор: Татьяна Воронина

Что ждет рынок новостроек этой зимой?

Вопреки ожиданиям многих россиян, стагнации на рынке недвижимости не произошло: в октябре цены на новостройки продолжили свой рост. По данным аналитиков BN.ru, средняя цена предложения за месяц прибавила 1,7%. С чем это связано? Какие факторы сегодня влияют на стоимость нового жилья? И чего ожидать покупателям в ближайшем будущем?

Давайте представим некие весы: на правую чашу будем «складывать» факторы, которые будут толкать цены вверх, на левую – вниз.

С одной стороны – ускорение инфляции, рост себестоимости строительства. Эти факты склоняют чашу весов в сторону подорожания.

Снижение реальных доходов населения, повышение ключевой ставки, а за ней ставок по кредитам влияют на спрос в сторону уменьшения – соответственно, расположим их на другой чаше.

На рынок за десять месяцев этого года выведено жилья больше, чем за весь 2020-й (3,5 млн против 3,07 млн кв. м). То есть предложение идет стремительно вверх – это левая чаша весов.

Постоянный приток населения в крупные города из мелких – это серьезная подпитка спроса – правая чаша весов.

Всё еще существующая льготная ипотека – еще один кирпичик на правую чашу.

За октябрь 2021 года средняя цена предложения новостроек (бех учета элит-класса) выросла на 1,69%, это 3034 руб. с кв. м. и к концу месяца составила 182,6 тыс. руб. за кв. м

Пока, как мы видим по цифрам аналитиков BN.ru, перевешивает правая чаша, и цены растут. Куда качнутся весы в обозримом будущем? Какие факторы перевесят? И когда рынок придет в равновесное состояние? Об этом мы спросили ведущих застройщиков Петербурга. А еще попросили уточнить, возможно ли падение цен на недвижимость.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

– Рост цен на недвижимость вполне ожидаем и обоснован. В первую очередь цены растут из-за удорожания, и весьма существенного, основных стройматериалов. К примеру, за последний год существенно выросли цены на металлоарматуру, бетон – то есть, по сути, базовые для строительства материалы.

На правую чашу еще стоит положить кирпичик под названием «эскроу». Сейчас практически все объекты, которые строились по старым правилам, завершены. А большинство новых возводятся по схеме проектного финансирования – на заемные деньги. Проценты по кредиту приходится закладывать в стоимость квадратного метра.

Поэтому ожидать снижения цен в обозримом будущем не стоит. Да, предложение в этом году выросло по сравнению с прошлым годом. Но за период ипотеки с господдержкой почти все самые интересные и ликвидные варианты с рынка были вымыты. И пока их компенсировать почти нечем. Особенно заметен дефицит предложения в обжитых локациях, а также в сегментах бизнес и элит. Не стоит также забывать, что новые варианты, о которых идет речь, это еще не готовые проекты, а объекты в стадии строительства, которые, конечно, в нынешних условиях уступают в глазах инвестора готовому жилью.  

В компании «Л1» повышение цен, хоть и незначительное, происходит примерно раз в месяц. Связано это в первую очередь с высокой степенью готовности объектов: три жилых комплекса мы планируем сдать в этом году, еще два – в будущем.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

– Начну с ответа на главный вопрос: я не вижу предпосылок для снижения стоимости квадратного метра на петербургском рынке первичного жилья. Если пользоваться вашей метафорой, то у левой чаши весов практически нет шансов сравняться или перевесить правую – нам придется привыкнуть к новой стоимости квадратного метра. В первом полугодии в условиях повышенного спроса девелоперы держали стабильно высокие цены на квартиры. Если по итогам 2020 года ценовая коррекция по объектам Bonava составила около 30%, то в 2021 году можно ожидать рост на уровне 15%.

Прогноз на 2022 год давать преждевременно, поскольку у нас нет уверенности в размере расходной части проектов. Например, к августу мы видели, что стоимость основных строительных материалов фиксируется, но уже сейчас отмечаем продолжающийся рост цен на металл и бетон.

Но себестоимость строительства не единственная причина роста цен на жилье. В значительной степени на стоимость квадратного метра влияет и уровень социальной нагрузки, объем которой в последние полгода вырос до 15–17 тыс. руб. на кв. м. Все социальные обязательства всегда исполняются за счет клиентов: других источников финансирования у застройщиков нет.

К сожалению, снижение реальных доходов населения не может быть причиной для падения цен на жилье на открытом рынке. Скорее это должно быть сигналом для органов управления о том, что необходимо включаться и реализовывать свою социальную функцию – развивать инструменты некоммерческого найма, вводить новые программы обеспечения жильем незащищенных категорий граждан.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

– За десять месяцев 2021 года квадрат в новостройках класса масс-маркет в Петербурге подорожал на 25,5% (рост по итогам 12 месяцев 2020 года составил 26,4%), до 181,7 тыс. руб. Таким образом, показатель роста цены по итогам текущего года, скорее всего, повторит значения предыдущего, 2020-го.

Среди причин – пандемия и связанная с ней нестабильная экономическая ситуация, высокая инфляция, в том числе серьезный рост цен на стройматериалы (до двух раз на некоторые позиции), что привело к заметному увеличению себестоимости строительства. Все перечисленные факторы позволяют прогнозировать, что снижения цен не произойдет. Стабилизируются ли цены на нынешнем уровне или продолжат рост в 2022 году, будет зависеть от тех же факторов (улучшится ли экономическая ситуация в стране, снизится ли инфляция, в каком объеме будут выходить на рынок новые строительные проекты и др.).

Оригинал статьи здесь