Дата публикации: Февраль 2021
Издательство: Деловой Петербург

Место силы: какие квартиры будут покупать

 «Поймай меня, если сможешь» – название известной трагикомедии неплохо подходит для описания ситуации с поиском ликвидных вариантов на первичном рынке недвижимости. Есть мнение, что сейчас идеальное время для улучшения жилищных условий: программа льготной ипотеки добавила гражданам возможностей для покупки, хотя несколько усложнил ситуацию ажиотажный спрос. 

Как говорят эксперты, многие предпочитали не ждать – и выбирать из существующих предложений. При этом уже сейчас активно идет процесс изменения потребительских привычек и интересов. Получается, что купить квартиру для проживания, скрепя сердце и закрывая глаза на некоторые недостатки, еще можно, а вот инвестировать уже гораздо сложнее. 

Ожидания VS. Реальность   

Эксперты сходятся во мнении, что у потенциального покупателя перечень важных характеристик для объекта недвижимости скорректировался. Но не всегда желаемое можно превратить в действительное. Генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов подтверждает: «На самом деле, нам бы очень хотелось рассказать о том, что проявились явные тенденции к изменению потребительского поведения и, например, вырос спрос на квартиры, которые находятся в комфортной жилой-деловой среде, где можно буквально «в тапочках» спуститься из дома в лобби, в коворкинг или до кафе во дворе. К сожалению, если быть откровенным, эти тенденции если и прослеживаются, то очень слабо, потому что, на наш взгляд, все тонкие настройки, запросы к продукту, требования к качеству были просто перечеркнуты лавиной неконтролируемого спроса. А хорошие предложения надо выискивать как жемчужину в зерне». 

И ожидать сейчас снижения этого спроса не стоит: «На фоне введения налога на доходы физических лиц в размере 13% (который будет взиматься с суммы процентов по вкладам больше 1 млн руб.) и низкой ключевой ставки ЦБ недвижимость становится все более привлекательной альтернативой для частных инвесторов», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

Однако интересные варианты, позволяющие учесть новые требования потребителя к недвижимости, на рынке есть – и ориентированность на эти критерии позволит определить ликвидный объект: как для собственного проживания, так и с целью инвестирования.

Огласите весь список, пожалуйста

Эксперты делятся данными: каждая вторая сделка в 2020 году заключалась в домах высокой степени готовности. Напряженные условия побуждали покупателя выбирать более «надежные варианты» вложения, когда меньше причин для волнения.  

Эту статистику подтверждает и директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, которая рассказала «ДП», что потенциальные покупатели сегодня проявляют повышенный интерес к 6 и 8 корпусам ЖК «Лондон Парк», срок сдачи которых запланирован на II квартал 2021 года. 

Кстати, мы сравнили стоимость квадратного метра в этом жилом комплексе и одной из премьер того же Выборгского района, где старт продаж был объявлен в декабре. В проекте от «Л1», без учета акционных предложений, цена стартует от  134,2 тыс.руб. за м2, объект-новичок заявляет минимальную цену в 114,8 тыс. руб. за м2. При этом ЖК «Лондон Парк» относится к классу «комфорт», до станции метро «Проспект Просвещения» от него можно пешком дойти за 20 минут. Теперь посмотрим на характеристики второго объекта: он обозначен как стандарт-класс, «Проспект Просвещения» здесь тоже является ближайшей станцией подземки, однако добираться до нее 15 минут на машине и почти в 3 раза дольше на общественном транспорте. Возвращаясь к теме готовности объектов, рассматриваемый стартап запланирован к сдаче в 3 квартале 2023 года. Как говорят эксперты – почувствуйте разницу. 

Больше места 

Также по данным аналитиков, в 2020 году увеличилась средняя площадь проданных квартир – до 50 м2. Студии и малогабаритное жилье стали менее востребованными. «Новые условия жизни во время пандемии меняли предпочтения потенциальных покупателей, – рассказывает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. – Как никогда стала цениться функциональность планировочных решений, предпочтения находятся на стороне квартир с большим количеством комнат, с широкими балконами, террасами». 

Надежда Калашникова рассказывает, что компания уже давно пошла по пути «эргономики» в своих проектах. В том числе, мониторинг потребительских предпочтений стал причиной появления нового спецпредложения в ЖК «Лондон Парк», причем в сданных корпусах: 3-комнатная квартира с ценой 122 тыс. руб. за м2, с чистовой отделкой и местом в паркинге в качестве подарка. Для сравнения, средняя стоимость квадратного метра в Выборгском районе на первичном рынке составляет 145 тыс. руб., на вторичном – 154 тыс. руб. Здесь сразу отметим и высокую динамику цен: в новостройках в начале 2020 года можно было рассчитывать на цену в 119 тыс. руб. за м2, в готовом жилье «квадрат» обошелся бы в 120 тыс. руб.  

В вопросе инвестиционной привлекательности также стоит учесть популярность локации: поскольку все примеры относятся к Выборгскому району, посмотрим, что говорит статистика: традиционно на протяжении последних лет он входит в тройку лидеров, к концу 2020 года его доля составила 10% от площади в спросе. Отчасти это объясняется количеством доступных предложений. На данный момент здесь возводится 34 новостройки. Однако, как мы видим, предложение неоднородно, в том числе по показателям «стоимость квадратного метра» и «ликвидность».  

Сухие факты

В начале февраля 2021 года были опубликованы данные совместного исследования «Дом.РФ» и ВЦИОМ – россиян попросили назвать три важнейших для каждого респондента требования к жилью. Лидером рейтинга стал критерий «Близость дома к инфраструктурным объектам». Приблизительно о такой же потребности – богатство выбора в шаговой доступности от места проживания – говорили консалтинговые агентства еще в сентябре прошлого года: по мнению экспертов, покупатели сегодня готовы «голосовать рублем» за переезд привычных им магазинов и сервисов ближе к дому. Это тоже наследие периода самоизоляции и удаленного режима работы, сформировавших новые привычки. 

При выборе объекта недвижимости стоит учитывать этот новый запрос на торговую инфраструктуру. Вновь приведем пример: в проекте ЖК «Лондон Парк» есть собственные ФОК и ТЦ, последний занимает площадь в 75 тыс. кв. м, в пределах которых будет размещено все, необходимое для комфортного самочувствия при любом режиме работы, а также для приятного времяпрепровождения и отдыха. Здесь есть еще один нюанс, затрагивающий динамику цен: практика показывает: есть прямая зависимость между комфортом проживания в районе, тем, насколько он «обжит», и ростом цен на недвижимость.

Вторую строчку в перечне ключевых факторов при выборе места для жизни занимает «Близость к лесу, парку, зеленой зоне». Одинаковыми по популярности для жителей многоквартирных домов оказались запросы на доступ к высокоскоростному интернету и хорошую транспортную систему. Анна Новикова в этой связи считает, что «наиболее перспективны локации внутри города в непосредственной близости к метро или паркам». И таких мест остается все меньше, что подстегивает спрос.

Эксперты также говорят, что в последнее время потенциальные покупатели уделяют больше внимания энергосберегающим технологиям. Елизавета Конвей добавляет: «Покупатели больше не готовы переплачивать за излишние метры, во главе стоит эргономика планировки, функционал объекта, наличие паркинга и удобных выездов, детских площадок, кладовых и колясочных, внутренней социальной и коммерческой инфраструктуры».  

А Надежда Калашникова напоминает о том, что одним из важных приоритетов для потенциальных покупателей остается вопрос безопасности. 

«Перспективность и ликвидность проекта для покупателя, – подводит итог Николай Пашков, – будут зависеть от расположения выбранного им комплекса, его масштаба, опыта и репутации девелопера и, конечно, этапа, на котором будет приобретена недвижимость».

Оригинал статьи здесь