^ Наверх

Дата публикации: Март 2020
Издательство: фонтанка.ру
Автор: Анастасия Коренькова

 

ЗАЧЁТная квартира

 

Как купить жильё в новостройке по схеме трейд-ин?

Можно ли купить квартиру в новом доме в зачёт своего старого жилья? Рассказываем о программе трейд-ин на примере семьи, переехавшей из Ленобласти в просторную квартиру в Калининском районе Петербурга. А специалист в сфере недвижимости объясняет, как действует такая схема.

 

Трейд-ин — покупка жилья в зачёт квартиры покупателя. Раньше такой вид сделок применяли только на вторичном рынке, но недавно программу начали предлагать и на первичном. Работает схема так: клиент выбирает подходящую ему квартиру в новостройке, заключает с компанией предварительный договор купли-продажи. В это время аккредитованное строителями агентство недвижимости продает его старое жильё, и будущий новосёл рассчитывается с застройщиком. Программа похожа на применение трейд-ин при покупке машины с тем лишь отличием, что мгновенный выкуп старой квартиры не предусмотрен, да и сделки с недвижимостью сложнее, чем с автомобилями.

 

Как Серёгины за два месяца купили трёхкомнатную в новостройке

Крупные застройщики Петербурга начали применять программу трейд-ин в 2019 году. Одной из компаний, которая активно развивает этот вариант, является «Л1»: застройщик активно предлагает клиентам квартиры в разных районах города. Как это работает, мы рассмотрим на примере жилого комплекса «Маршал» в Калининском районе.

Многоэтажный комплекс комфорт-класса на проспекте Металлистов, дом 117, строение 1, уже сдан — покупателям не придется ждать переезда. Ближайшие к ЖК станции метро — «Лесная», «Площадь Ленина», «Выборгская». Хорошо здесь развит и наземный общественный транспорт. При этом сам дом находится в глубине квартала, вдали от оживлённых магистралей. Микрорайон обжит: тут много школ и детских садов, в том числе специализированных. Есть магазины, кафе, поликлиники, фитнес-центр, заправки.

В ЖК «Маршал» есть подземный паркинг, детские и спортивные площадки, изолированная территория с современной системой видеонаблюдения.

Застройщик может предложить широкий выбор квартир — от компактных однокомнатных до просторных двух- и трёхкомнатных. Обладателем одной из них летом прошлого года стал Михаил Серёгин, сам риелтор по профессии.

«Мы с семьёй жили во Всеволожском районе Ленобласти, в двухкомнатной квартире, но хотелось перебраться в город, где я работаю, — рассказал Михаил. — Ипотеку не рассматривали. Свои накопления у нас были, но откладывать деньги дальше не было смысла: жильё растет в цене, и подходящих вариантов было на самом деле не так много. Поэтому мы воспользовались программой трейд-ин: забронировали понравившуюся трёхкомнатную квартиру в ЖК «Маршал». Её за нами сохранили, пока мы продавали свою».

Областную прописку на городскую семья Серёгиных поменяла довольно быстро. Их квартира была ликвидной, и при помощи агентства-партнера её продали за 3,5 млн рублей — на это ушло всего два месяца, включая оформление документов (в том числе в органах опеки, так как в квартире был прописан ребёнок). Ещё месяц будущие новосёлы делали ремонт, проживая в съёмном жилье, и в августе 2019 года переехали. По словам Михаила, новая квартира обошлась ему в 8,5 млн рублей.

«Теперь у нас «трёшка» площадью 80 метров. Рядом 126-й лицей, один из лучших в Калининском районе, ради него мы и старались попасть в этот ЖК», — рассказал Михаил.

Дочке Серёгиных нравится учиться на новом месте. А младшему пока два месяца — ему в школу нескоро, в его ближайших «планах» летние прогулки в Любашинском саду с фонтанами, изучение уютных двориков и игры на детской площадке во дворе.

Михаил оценивает свою покупку профессиональным взглядом:

«У нас 16-этажный дом, мне очень нравится, что закрытая территория, есть шлагбаум. Выходим во двор — он чистый, всё убрано. Дальше пятиэтажки, где живут в основном пенсионеры. Тихо. Рядом поликлиники, магазины. До метро, да, нужно ехать на транспорте, но это не критично. На мой взгляд, лучше проехать на транспорте, чем жить в вечном шуме у самого метро», — перечисляет он преимущества, добавляя к ним отсутствие промзон поблизости.

Недалеко выезд на КАД, да и до центра города можно минут за 30-40 доехать на автобусе, если не хочется добираться подземкой.

 

6 главных вопросов про жилищный трейд-ин

 

Что учесть перед тем, как покупать квартиру в новостройке в зачёт своей?

Для начала объективно оцените свои возможности. Ваша квартира должна быть ликвидной, без обременений — только так её можно продать быстро. Её стоимость должна быть такой, чтобы средств хватило на следующую покупку (либо нужно готовиться к доплате). При этом небольшие накопления тоже должны быть — на минимальный первоначальный взнос.

Застройщики в основном предлагают схему трейд-ин жителям Петербурга и его ближайших пригородов. Для клиентов из Ленобласти могут ввести ограничение: продаваемое жильё должно, например, находиться не далее, чем в 20 км от кольцевой автодороги. Индивидуальные решения, конечно, тоже возможны. Но в любом случае застройщик обязательно должен одобрить ваш объект.

 

С чего начать сделку по схеме трейд-ин?

Вы увидели квартиру своей мечты и хотите купить её сейчас, пока цена не выросла. Но «живых» денег хватит только на первоначальный взнос — остальные появятся только после продажи старого жилья. Застройщик предлагает вам схему трейд-ин и даёт контакты агентства недвижимости из числа своих партнёров. Вы звоните риелтору и подписываете эксклюзивный договор на продажу квартиры. После этого строительная компания заключит с вами предварительный договор купли-продажи жилья в новостройке и будет на всех этапах продажи вашей жилплощади отслеживать процесс, чтобы у вас не было сложностей.

 

Кто определит цену моей квартиры?

В первый же день после обращения агентство предварительно оценит вашу недвижимость и соберет информацию о ней: проверит залоги, посмотрит, прописаны ли в квартире дети. Это происходит удалённо. На второй день риелтор приедет к вам и осмотрит квартиру, чтобы точно определить стоимость недвижимости.

На цену повлияют:

- расположение (район, квартал, улица);

- тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или исторический дом, и т.п.);

- количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);

- площадь кухни;

- вид из окон;

- расположение дома (тихо или шумно вокруг, какие объекты инфраструктуры рядом);

- удаленность от метро;

- этаж квартиры (первый и последний этажи дешевле средних);

- планировка квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);

- наличие незаконных перепланировок;

- инфраструктура дома (огороженная территория, охрана или консьерж, подземная автостоянка и т. п.);

- ремонт в квартире.

Если названная сумма вас устроит, вы подпишете договоры с агентством и застройщиком. Так за 3-4 дня вы купите квартиру, ещё не продав свою.

 

Буду ли я платить агентству недвижимости за его услуги при продаже моей старой квартиры?

Застройщики полностью или частично берут на себя затраты на риэлторские услуги. При этом клиенту удобно, что оформлением и продажей квартиры занимаются агенты и строительная компания: нужно меньше документов.

 

А если моя квартира будет долго продаваться?

Рынок есть рынок. В каком-то случае найти покупателя можно и за неделю. Но стандартный срок продажи старого жилья, который будет указан в договоре, — 3-6 месяцев. Если процесс затянется, риелтор посоветует снизить цену и предложит альтернативные варианты: например, оформить ипотеку. Её можно взять на короткий срок и погасить после продажи квартиры. Ещё один вариант — расторгнуть предыдущий договор и заключить новый на тот же объект, чтобы формально соблюсти требования по программе. Но цена в таком случае, возможно, подрастёт.

 

Какой первоначальный взнос мне придётся внести?

Схема трейд-ин более выгодна по сравнению с рассрочками: у неё меньше первый взнос — всего от 5%. При этом цена на новое жильё фиксируется и не растёт, что важно. Промежуточных выплат нет: остаток отдадите, когда продадите свою квартиру.

 

Взгляд эксперта

Схема жилищного трейд-ин будет развиваться, уверен руководитель отдела продаж АН «Северный квартал» Олег Шепелев. Ведь программа подходит для самых разных категорий клиентов: так, например, много заявок от семей с детьми. Для них переезд всегда сложнее — и в бытовом плане, и с документами есть ряд особенностей: нужно согласовать сделку с органами опеки. Родителям маленьких детей удобно, что застройщик и его партнёр-агентство помогают им в сборе пакета бумаг для чиновников, а риелтор освобождает от многих хлопот с просмотрами квартиры.

Есть ещё одна крупная группа покупателей, активно использующая схему зачёта:

«80-90% клиентов с трейд-ин — это люди, которые покупают более дорогую недвижимость: большей площадью, в доме более высокого класса. То бишь, улучшают свои жилищные условия и увеличивают сумму сделки, — рассказал эксперт. — Соответственно, у них априори должен быть первоначальный взнос. А дальше они вносят остаток от продажи недвижимости. Таким клиентам очень подходит эта программа».

Олег Шепелев нарисовал психологический портрет покупателей, которым интересна покупка жилья в зачёт старого:

«Это в большинстве случаев люди, которые уже когда-то что-то продавали. Они знают, насколько это сложная и зачастую непредсказуемая процедура, поэтому никогда не будут самостоятельно заниматься этим процессом. Слишком высока ответственность, слишком много нюансов, которые нельзя заранее предусмотреть или прочитать о них в Интернете, — отметил представитель АН «Северный квартал». — К тому же у большинства людей, которые сами выбирают и покупают недвижимость, возникает ощущение «упущенной выгоды»: по нашей оценке, самостоятельный поиск жилья в бизнес-классе у клиентов занимает 52 дня. За это время недвижимость может неоднократно подорожать, что нормально для рынка, а подходящий вариант — уйти. Пережив подобное, клиенты более склонны к программе трейд-ин: через месяц условия поменяются, а я хочу квартиру здесь и сейчас».

В ситуации, когда на биржах неспокойно, иностранная валюта растёт, а рубль падает, участники жилищного трейд-ин наиболее защищены, подчеркнул специалист: продавая недвижимость, они сразу же приобретают новую.

Оригинал статьи здесь