^ Наверх
Рус/中文

Дата публикации: Декабрь 2019
Издательство: Деловой Петербург

 

Последний оплот инвестора

 

Куда вложить, чтобы остаться с прибылью? Этот вопрос волнует многих. Надежды на вклады, акции и прочие финансовые инструменты довольно слабые – уж слишком нестабилен и малопонятен пока этот рынок. И все больше желающих инвестировать в недвижимость: квартирный вопрос в нашей стране будет актуален еще долгие годы. 

 

Инвестировать с умом

Рынок арендного жилья — перспективная сфера получения пассивного дохода, который по прибыльности превышает банковские вклады. Ежемесячно в культурной столице сдается огромное количество квартир, и многие из них приобретаются для последующей сдачи. Для пожилых людей это хорошая прибавка к пенсии, для работающих – дополнительный доход, который можно использовать как ежемесячно, так и откладывать. Если владеть необходимой информацией и хорошо разбираться в данном вопросе, то инвестиции будут вполне удачными. 

В каждом городе есть свои особенности рынка сдачи в аренду жилья, поэтому для начала стоит изучить его: ресурсов для этого сейчас хватает. Обычно наиболее выгодным вложением становится покупка одно-двухкомнатной квартиры в популярном месте с хорошей инфраструктурой по цене не выше рыночной. Помимо естественного роста стоимости такое жилье может принести арендный доход. В Санкт-Петербурге, в среднем, это около 10% от цены покупки в год. С учетом ремонта, обстановки, налогов, рекламы и периодов простоя полностью такая инвестиция окупается в срок от 10 до 20 лет.  

 

Прибыльный район  

По статистике, за последние несколько лет самые «сдаваемые» в Петербурге районы — это Приморский и Центральный. И стоимость жилья, и арендная плата здесь довольно высокие. Конкуренция тоже. Поэтому окупаемость арендного проекта здесь просчитать непросто. 

Следом по популярности идут Выборгский и Калининский районы. Эксперты отмечают, что спрос на арендное жилье в этих районах стабильно высок. Предпочтение лучше отдать сложившимся спальным районам, так как чаще всего здесь уже нет активной застройки, а сдать квартиру в таких условиях можно быстрее и дороже. Тем более, что и свободных пятен под застройку здесь катастрофически мало, поэтому инвестировать лучше в те жилые комплексы, которые занимают стратегически выгодные точки.   

Ярким примером такого места в Выборгском районе является жилой комплекс «Лондон Парк» от застройщика Л1. Он выделяется интересным архитектурным решением и масштабностью: в его состав входит 21 кирпично-монолитный корпус высотностью от 21 до 28 этажей. Рядом есть все необходимые объекты социальной и коммерческой инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, магазины, рестораны и кафе, салоны красоты, фитнес-центры и многое другое, что дает каждому жителю чувствовать себя комфортно. Самое приятное, что все находится в пределах шаговой доступности. Далеко не каждый жилой комплекс может похвастаться таким преимуществом, как «Лондон Парк». 

Помимо этого, жильцы здесь обладают эксклюзивным доступом в торгово-развлекательный центр, куда можно будет пройти буквально в домашних тапочках. В нижних этажах домов первой очереди уже работают магазины, кафе и пекарни, салоны красоты и даже шахматная школа. 

Большим плюсом Выборгского района, в частности локации, где находится ЖК «Лондон Парк», является близость парков Сосновки и Муринского, а также уютных скверов. Кроме того, в самом жилом комплексе разбит вишневый сад и высажена березовая аллея.

 

Комментарий эксперта – Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:

«Ликвидную квартиру найти непросто даже в нашем большом городе. То место неудачное, то инфраструктура отсутствует в должном объеме. А если квартира в новостройке почти готова и отвечает запросам, то часто цена на нее уже не такая привлекательная. Сейчас у компании Л1 в продаже появился новый пул квартир в жилом комплексе «Лондон Парк»: так как это старт продаж, то цена здесь наиболее выгодная. Комплекс расположен в отличном месте на проспекте Просвещения в обжитой части Выборгского района. С декабря в продажу вышли три 25-этажных кирпично-монолитных корпуса повышенной комфортности с улучшенной отделкой мест общего пользования».

 

Как выбрать доходную квартиру 

При выборе жилья под сдачу в аренду лучше ориентироваться на ликвидность того или иного проекта. Оценивайте его привлекательность не только для арендаторов, но и для потенциальных покупателей — это избавит вас от лишних проблем и финансовых убытков, если в будущем вы примете решение о продаже. При оценке объема стартовых вложений учитывайте ремонт или отделку будущей квартиры, покупку мебели и даже налогообложение.

Основные параметры, на которые нужно обратить внимание, ведь именно они будут влиять на окупаемость, – вид недвижимости, социальная и транспортная инфраструктуры, востребованность локации, стоимость.  

Самыми рентабельными для найма квартирами остаются студии и однокомнатные, также стабильным спросом пользуются двухкомнатные в спальных районах недалеко от метро. Лучше отдать предпочтение домам на небольшом удалении от станций метро, а не прямо возле них — большая проходимость и шум за окнами снижают интерес арендаторов. 

Обжитая часть Выборгского района имеет отличную транспортную доступность, здесь проходят красная и синяя ветки метро. К примеру, ЖК «Лондон Парк» находится недалеко от станций «Проспект Просвещения» и «Гражданский проспект». Также в районе большое количество наземного общественного транспорта, удобные выезды на КАД и в пригороды, а также возможность достаточно оперативно добраться до центра.

Если вы стоите перед выбором: квартира в новостройке или вторичное жилье, то предпочтение следует отдать первому. Сейчас старый фонд ветшает, особенно «хрущевки», поэтому он пользуется меньшим спросом у арендаторов. Квартира в новостройке станет более перспективным вложением.  

Большое преимущество для безопасности жильцов – закрытая охраняемая территория жилого комплекса и видеонаблюдение. В основном такая привилегия касается новостроек, где при проектировании застройщик продумал логистику как для пешеходов, так и для автомобилистов. В жилом комплексе «Лондон Парк» территория закрыта, а владельцы автомобилей смогут воспользоваться современным охраняемым паркингом. При выборе квартиры для сдачи в аренду такой фактор, как закрытый двор, лучше учесть сразу – это хороший аргумент в дополнение к прочим преимуществам. 

Также важным фактором является интерьер квартиры. На это обращают внимание все потенциальные арендаторы. При покупке целесообразнее акцентировать свое внимание на жилье с отделкой. Это обойдется дешевле, чем заказной ремонт, сэкономит время — вложения начнут окупаться раньше. Однако, если есть возможность выгодно сделать работы самостоятельно, то можно выбрать квартиру с предчистовой или черновой отделкой.

 

Совет эксперта (Надежда Калашникова):

«При выборе квартиры для сдачи в аренду, нужно понимать, что интерьер также должен соответствовать классу недвижимости. Бессмысленно привлекать модного дизайнера для оформления стандартной однушки, чтобы потом сдавать ее по цене премиального сегмента, это вряд ли получится. Доходность квартиры нужно оценивать по соотношению цены и качества – они должны быть одного уровня.

 

Увеличение доходности

Вложения в недвижимость хороши тем, что они наиболее надежны и вариативны. К примеру, если сдача в аренду стала вам неинтересна, то квартиру можно выгодно продать. И этот механизм довольно прозрачен и понятен. Поэтому привлекает многих: по данным строительных компаний, доля инвестиционных квартир в новых домах составляет от 15 до 40%. Безусловно, чтобы получить максимальную прибыль от сделки, необходимо хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и знать особенности каждой локации Санкт-Петербурга. Несколько лет назад на росте цены можно было заработать 75-100%, сейчас цифры стали скромнее, но прибыль осталась довольно высокой. По мере готовности дома к стартовой стоимости квадратного метра прибавляется 20-30%, к этим данным плюсуется ежегодное увеличение рыночных цен. Конечно, если вы планируете в будущем квартиру продавать, то выгоднее всего покупать ее «на уровне котлована».

При этом не все «котлованы» похожи. Часто покупатели видят красивые рендеры в буклетах и на сайте застройщика, а на самом деле там лишь пустое поле, где только начала работать техника. И вид в реальной жизни не самый привлекательный. Совсем другое дело, когда дом на стадии «котлована», но находится в проекте, который уже реализовал несколько очередей строительства. Здесь уже есть магазины и социальные объекты, проложены дороги и выезды. Таких объектов мало, но они есть. 

Планировочные решения компании тоже предлагают разнообразные. Но помните, что при покупке квартиры для инвестиций лучше выбирать простые, стандартные проекты. Их будет легко и просто меблировать, да и при сдаче внаем, такие помещения смотрятся выигрышнее, чем квартиры неправильных форм, которые рассчитаны на индивидуального покупателя.

 

Комментарий эксперта (Надежда Калашникова):

«Инвестировать в недвижимость всегда выгодно.  Это ваш реальный актив, который можно использовать по своему желанию, в отличие, скажем, от акций. Недвижимость имеет огромный ряд преимуществ, главные из которых – высокий доход и понятность, как инвестиционного инструмента».  

 

Инвестиция в коммерцию 

Уделим немного внимания инвестированию в коммерческую недвижимость – это тоже популярный вид капиталовложения. Окупаемость по срокам составляет от 8 до 10 лет, что даже выше, чем в жилую. Вкладывать можно не только в уже построенные помещения, но и в объекты на стадии строительства.

Сейчас коммерческая недвижимость, расположенная на первых этажах жилых комплексов, пользуется огромным спросом. Особенно это касается спальных районов, где жители уже привыкли к тому, что могут спуститься вниз и приобрести все, что необходимо, «не снимая домашних тапочек». Стоимость помещений зависит от локации, площади помещения, конъюнктуры. Коммерческую недвижимость можно использовать для своего бизнеса или сдавать в аренду. В последнее время второй вариант стал очень популярен. Это связано с политикой сетевых магазинов, предпочитающих арендовать площади. Бывает даже так, что застройщик еще не ввел дом в эксплуатацию, а коммерческие помещения уже не только выкуплены, но и сданы. 

Подводя итоги, подчеркнем, что по-прежнему при выборе инвестиционной недвижимости главную роль играют местоположение и стоимость. Хорошую ликвидность будет иметь объект с развитой социальной и транспортной инфраструктурой и в обжитой локации. 

Оригинал статьи здесь