^ Наверх

Дата публикации: Декабрь 2018
Издательство: Деловой Петербург
Автор: Мария Мокейчева

 

Инвестиции в новостройки. Взгляд на перспективу

 

 

ЖК Премьер Палас

Рынок недвижимости меняется, и покупателям все сложнее выбирать объект для инвестиций, который не только сохранит средства, но и в перспективе принесет доход. Сценарии для разных классов жилья различаются: жилье класса стандарт или эконом выгоднее сдавать в аренду, а для перепродажи больше подойдут дома бизнес- или премиум-класса в высокой степени готовности, расположенные в хорошей локации.

 

Время выбирать

Прогнозы экспертов однозначны: после почти двухлетнего падения цены на рынке недвижимости готовы показать значительный рост в следующем году. Поправки к Федеральному закону №214 «О долевом участии», которые обязуют застройщиков переходить на проектное финансирование и работу через эскроу-счета, приведут к неминуемому повышению себестоимости объектов, что отразится и на розничных продажах. «А это значит, что самое время начать инвестировать в жилые и коммерческие помещения», – отмечает Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active (входят АН «Штаб квартир» и «Арендафон»). При этом нужно помнить, что у каждого варианта инвестиций есть свои плюсы и минусы.

Ежегодная прибыль от сдачи в аренду встроенных коммерческих помещений может достигать 10% – но только при условии, что объект расположен в локации с хорошей проходимостью. «Главный минус – высокий порог входа», – комментирует Яков Волков. Средний срок окупаемости – 10 лет.

Еще один вариант – инвестиции в старый жилой фонд или апартаменты. Рентабельность данных объектов примерно одинакова – от 5 до 10% годовых. Апартаменты подойдут тем, кто не планирует тратить много времени на свой бизнес. Собственники заключают контракт с управляющей компанией, которая возьмет на себя все хлопоты по поиску и заселению жильцов, уборке, поддержанию внешнего вида квартиры и т.д. Правда, за это придется заплатить 20-30% прибыли.

 

Смена курса

На протяжении многих лет основным способом инвестиций в недвижимость была покупка жилья на ранней стадии строительства и перепродажа его перед сдачей дома по переуступке прав. «Если несколько лет назад можно было купить квартиру практически в любом строящемся доме и перепродать ее с выгодой до 25% годовых, то сейчас рентабельность этих объектов находится в пределах 10-15% годовых», – отмечает Яков Волков. И хотя новостройки по-прежнему выигрывают в вопросе прибыльности инвестиций у вторичной недвижимости, объект для покупки нужно выбирать очень тщательно. В первую очередь покупателю необходимо оценить перспективы развития квартала в ближайшие 10-15 лет: новостройка в безликом спальном районе, даже приобретенная на этапе котлована, вряд ли существенно повысится в цене после завершения строительства. Для покупки лучше выбирать жилье в перспективных районах, с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Вспомним Девяткино и Мурино: на стадии строительства квартиры там расходились как горячие пирожки благодаря низким ценам и близости к кольцевой автодороге. Но по мере того, как достраивались и заселялись дома, добираться до города оттуда становилось все сложнее. А сейчас застройка и вовсе уходит глубже в Ленобласть. И на эти объекты цены практически не растут после завершения строительства, поэтому рассматривать их как инвестиционные объекты в настоящий момент не приходится. «Но самое главное – сейчас, когда долевое строительство уходит в прошлое, подобный вариант теряет свою инвестиционную привлекательность, так как разницы цен не будет или она будет минимальной», – отмечает руководитель компании «Л1» Павел Андреев.

Еще один популярный способ получить доход – покупка для последующей сдачи жилья в аренду. Это довольно распространенный и надежный вариант, особенно если речь идет о домах, расположенных в хороших локациях. Окупаемость таких проектов составляет порядка 10-15 лет. Но если учитывать тот факт, что дорожают и сами квартиры, то подобную инвестицию можно рассматривать как хорошую альтернативу банковским депозитам.

Недавно портал «Яндекс. Недвижимость» запустил так называемые тепловые карты рынка недвижимости, где на основе полученных из объявлений данных о стоимости жилья и арендных ставках составлен прогноз окупаемости вложений в недвижимость в разных локациях. Выбирая квартиру, можно ознакомиться и с таким источником информации. Для этих двух вариантов, как правило, приобретается жилье доступного ценового сегмента, классов стандарт и комфорт.

 

Премия за расчетливость

«Инвестиции – это не всегда «купил в стройке дешево – продашь готовое дороже» и «купил студию за КАД для сдачи иногородним студентам и рабочим», – комментирует Павел Андреев.

Если рассматривать инвестиции не как способ получить мгновенную прибыль, а на перспективу, то обратить внимание следует на жилье бизнес- и премиум-классов. Такая покупка позволяет сохранить средства, а за счет роста цен на недвижимость и приумножить их. При этом неважно, приобретается жилье на этапе строительства или в готовом виде: на рынке представлен ограниченный выбор действительно интересных и качественных квартир высокого ценового сегмента. Поэтому спустя несколько лет жилье можно будет продать, и выгода в этом случае может оказаться весьма существенной.

Один из примеров таких объектов – жилой комплекс «Премьер Палас» компании «Л1», последние корпуса которого будут сданы в этом году, причем досрочно. Но и при покупке премиальной недвижимости для инвестиций важно обращать внимание на такие параметры, как удобство расположения объекта, наличие нестандартных опций: плюсом будут видовые характеристики квартиры, наличие террасы, гардеробной комнаты, панорамного остекления, зимнего сада. С точки зрения локации самые перспективные для инвестирования объекты находятся в черте Санкт-Петербурга. Например, если взглянуть на «Премьер Палас» с высоты птичьего полета, то в первую очередь бросается в глаза водная гладь Малой Невки, реки Ждановки, Финского залива, а также зелень Петровского и Крестовского островов – до последнего можно за несколько минут дойти по Лазаревскому мосту. При этом более 70% квартир в резиденции имеют потрясающие виды на Неву. Есть и собственная набережная у реки Малой Невки с благоустроенной променадной зоной и причалом для легкомоторных катеров, которая должна стать любимым местом отдыха жителей комплекса.

Между тем если взглянуть на Москву, то там интерес к инвестициям в бизнес-класс уже вырос. По данным концерна «КРОСТ», доля инвестиционных сделок в проектах бизнес-класса достигла 19%, тогда как в последние годы инвесторы уходили с рынка недвижимости в другие сегменты. Снижение интереса к сегментам эконом и комфорт для инвестиционных покупателей связано с тем, что разница в цене между строящимся и вторичным жильем минимальна и неспособна приносить высокомаржинальный доход.

 

К тому же на сегменте бизнес-класса гораздо меньше отражаются перемены рынка. Несмотря на то что предложение в этом сегменте в Петербурге выросло за последний год, на рынок вышло много новых проектов, оно все равно не так велико, как в более бюджетном сегменте. Поэтому каждый объект остается уникальным, а значит, более привлекательным для инвесторов.

Оригинал статьи здесь