Дата публикации: Ноябрь 2018
Издательство: Метро
Игра на повышение: стоит ли ждать падения цен на квартиры
Лет 30 назад нам обещали, что к 2000 году каждая семья будет жить в своей квартире. Сейчас на дворе 2018, но потребность в жилье все так же остра. А потому, квартира – один из самых надежных активов. Метро выясняло, почему цены на недвижимость будут расти.
Причина №1: строительный бум кончился
В России четвёртый месяц подряд падают темпы ввода жилья. По итогам октября, согласно данным Росстата, показатель снизился сразу на 14,7%. Год пока вырисовывается не слишком пессимистичным, но за 10 месяцев – уже почти минус 4%. Таким образом, эксперты, пока очень осторожно, чтобы не ошибиться в дальнейшем, предрекают конец строительного бума в стране, пик которого пришёлся на 2016-17 годы. В правительстве настроены еще пессиместичней. Вице-премьер Виталий Мутко, курирующий сектор, уверен, что падение будет более существенным: до 20% за два года. Аргументирует он свой прогноз тем, что рынок недвижимости перестраивается. Застройщики переходят на новые правила, вводятся дополнительные гарантии для потребителей, меняется система финансирования. Все это, плюс рост НДС, повышает себестоимость строительства.
Только на отладку системы, по словам Мутко, может понадобиться 6-8 месяцев. А в целом переходный период растянется на годы, что всегда стресс для отрасли. Дальше в дело вступает обычная экономика: меньше предложение, выше цена. Снижение темпов строительства на 20% приведет к ее заметному росту. Насколько, точно сегодня никто не скажет. Ведь снижение темпов – не единственный аргумент.
Причина №2: банки возьмут своё
Перестройка рынка связана с изменениями в законодательстве. Основное из них – отмена с 1 июля 2019 года долевого строительства. Эта система, позволяющая строить дома на деньги будущих владельцев квартир, была базой отрасли с 90-х годов. Теперь строительство перейдёт на проектное финансирование. То есть, цепочке «исполнитель-покупатель» появится дополнительное звено – банк. Он будет держателем счетов будущих жильцов и кредитором застройщиков. Естественно, свои проценты банк получит, немаленькие. И в цену квадратного метра дополнительные расходы будут заложены. Кроме того, банков, которые будут работать со строителями, довольно мало. Поэтому они могут диктовать свои условия. По словам Виталия Мутко, кредитные организации могут вообще признать до трети девелоперов в России рискованными (средства в банках считать умеют) и отказаться в них вкладываться. А это сотни не построенных домов. Даже если государство будет выдавать гарантии, как сегодня обещают в правительстве, цены не будут стоять на месте.
Причина №3: растущий процент
Осенью впервые за долгие годы в России подняли ставку по ипотеке из-за изменения экономической ситуации. Что будет дальше, тоже никто не знает. Но многие эксперты уверены, что ипотека продолжит дорожать как минимум до лета. А, к примеру, в Петербурге в 2018 году 60-70% всего жилья в зависимости от застройщика и района приобретается именно с помощью банка.
Что дальше
Рост цен коснется всех. Возможно, кто-то сумеет найти землю подешевле – подальше от города и доступного транспорта, возможно, кто-то станет экономить на строительных материалах. Но ситуацию это не спасет. А вот у более ответственных застройщиков стоимость жилья вырастет. Потому что и хорошая локация дорогого стоит, и материалы недешевые. Но и здесь еще есть возможность сэкономить. К примеру, у Компании Л1, большинство объектов которой сданы или находятся в высокой стадии готовности, цены еще не повышены. Готовые квартиры можно приобрести в жилых комплексах «Лондон Парк» на проспекте Просвещения, «Граф Орлов» на Московском проспекте и «Премьер Палас» на набережной Адмирала Лазарева. Здесь же есть и строящиеся корпуса, которые застройщик планирует сдать уже в этом году. Также до конца года будет введен в эксплуатацию и ЖК «Маршал» в Калининском районе.