^ Наверх

Дата публикации: Октябрь 2018
Издательство: Единый реестр застройщиков
Автор: Андрей ЧЕРНАКОВ

 

Павел Андреев (Л1): Объектов для работы нам хватит на 8-10 лет

 

На вопросы портала ЕРЗ отвечает Павел АНДРЕЕВ, руководитель Компании Л1 — Строительной компании №1 (13-е место в ТОП по Санкт-Петербургу).

Павел Андреев - руководитель Компании Л1

 — Павел Русланович, Ваша компания строит жилье в Санкт-Петербурге. Собираетесь ли Вы расширять экспансию за пределы региона?

— Основной интерес Компании Л1 направлен на Санкт-Петербург, на его обжитые районы с хорошей инфраструктурой и удобным транспортным сообщением. В ближайшее время мы не планируем выходить на другие регионы, хотя опыт ведения строительства в других городах у нас есть (Сочи, Москва).

 

— Какой застройке отдает предпочтение Ваша компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?

— Среди объектов Компании Л1 есть как небольшие, так и масштабные проекты. В последние годы мы, конечно, сосредоточены на комплексных решениях.

В их числе ЖК «Лондон Парк» в Выборгском районе. Он расположен в квартале, ограниченном проспектом Просвещения, Поэтическим бульваром и улицами Кустодиева и Руднева. В состав новостройки входят разновысотные жилые корпуса и объекты инфраструктуры: торгово-развлекательный комплекс, физкультурно-оздоровительный центр, школа и детский сад.

В настоящее время завершены работы на первой очереди, она сдана и заселена. Сейчас ведутся работы на второй и третьей очередях. В итоге по завершению строительства это будет практически самодостаточный квартал. Мы его изначально и позиционировали как «клубный дом», где ко всему есть доступ, как говорится, в домашних тапочках.

 

    

 

— Участвует ли Ваша компания в проектах редевелопмента, в частности в рамках РЗТ? Если да, то с какими проблемами Вы сталкиваетесь и каковы пути их решения?

— Для нашей компании, известной в городе своими хорошими локациями, это актуальный вопрос.

К проектам редевелопмента можно отнести три объекта компании. Первый — ЖК «Премьер Палас», распложенный в Петроградском районе на месте бывшего завода «Вулкан». Второй — находящийся неподалеку от него ЖК «Классика» на месте бывшего «Механического завода». Здесь сейчас начинается строительство последнего «классического», самого элитного дома, расположенного на берегу Невы. И, наконец, третий объект — ЖК «Граф Орлов», строящийся в Московском районе на месте бывшего НПО «Пигмент».

Основные проблемы, присущие многим проектам редевелопмента, такие как подготовка участка, подключение инженерных сетей, получение соответствующей документации, остались в прошлом. ЖК «Премьер Палас» находится на финальной стадии строительства, в этом году будет сдана третья, последняя очередь новостройки. В ЖК «Граф Орлов» сдано уже 12 корпусов, остальные активно строятся.

— Насколько велик земельный банк Вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в Санкт-Петербурге? Достаточно ли предложений? Активно ли участвуете ли в земельных аукционах? Как выбираете земельные участки? Что здесь для вас главное?

— Земельный банк компании всегда был достаточно обширным: он создавался еще в конце 1990-х — начале 2000-х годов и составлял на момент кризиса 2008 года почти 100 га (порядка 300 участков). Правда, часть его была реализована в кризисный для нас период с 2008 по 2015 год (около 20 участков), а средства направлены на строительство существующих объектов. Но задел на будущее у Компании еще хороший. Это наша «подушка безопасности» на все времена.

Вообще, Компания Л1 известна в Петербурге как девелопер, имеющий, в принципе, лучшие локации. Нас не интересует «ЗаКАДье» — мы строим только в обжитых районах. В этом наше серьезное конкурентное преимущество.

В целом же в Санкт-Петербурге кроме обычных проблем мегаполисов есть свои нюансы, связанные с охраняемыми историческим объектами, зонами зеленых насаждений и т.д. У нас здесь сформировалось активное лобби градозащитников, и всем девелоперам приходится с этим считаться.

 

 — Ваша оценка обеспеченности площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?

— Обеспеченность сетями — одна из болезненных для строительства тем. Существующие сети не всегда отвечают современным требованиям и не могут в полной мере обеспечить новостройки ресурсами. А если говорить о пригородных локациях, где сегодня ведется основное массовое строительство, то там эти вопросы приходится решать с нуля. Кроме того, надо понимать, что пригород — это уже зачастую юрисдикция Ленобласти, а у нее свои правила и возможности.

У нас все стройки расположены в черте города, в районах с уже сложившейся, хорошо развитой инфраструктурой. Мощностей в таких местах хватает, и особых проблем с подключением наших объектов не возникает.

  

— Насколько качественно в Санкт-Петербурге выполнены документы территориального планирования (генплан, ПЗЗ)? Не сдерживают ли они жилищное строительство?

— Вопрос, конечно, провокационный. Думаю, ни один застройщик на него на 100% открыто не ответит. Главное, что Генплан и ПЗЗ есть — значит, есть и «точка отсчета», от которой можно отталкиваться девелоперу. Хуже, когда единых правил не существует. 

 

— Сложна ли в Северной столице процедура утверждения документации по планировке территории? Сколько это обычно занимает времени?

— Проект планировки застройщик может сделать за 9 месяцев, однако утверждать его могут гораздо дольше. Точных норм тут не установлено.

  

— Получение ТУ от сетевых компаний, заключение договоров о техприсоединении: упростились ли эти процедуры за последние годы? Какова плата за подключение? Считаете ли Вы ее обоснованной?

— Формально процедура получения ТУ и договоров присоединения упрощена: работает в режиме «одного окна». Фактически же найти повод для отказа чиновник всегда сможет, и придется подавать новую заявку.

Тарифы на подключение регулярно увеличиваются. И, к сожалению, точно спрогнозировать такое невозможно. Между тем это влияет на возможности инвестирования в строительство.

Новое законодательство предусматривает привлечение в этот процесс банков. Сумеют ли они учесть все подобные нюансы и создать рабочую модель проектного финансирования — это большой вопрос.

   

— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на рынке новостроек Санкт-Петербурга: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— Востребованность отделки зависит, в первую очередь, от класса жилья. В проектах сегментов стандарт и комфорт покупатели отдают предпочтение жилью с чистовой отделкой. Это позволяет в кратчайшее время заселиться в новую квартиру после получения ключей. Кроме того, в подобных новостройках высок процент ипотечных сделок. Стоимость отделки включается в цену квадратного метра, и, как следствие, в ежемесячный платеж по кредиту. В итоге покупателям не нужно изыскивать дополнительные средства на оформление жилья.

В сегментах бизнес и премиум более востребовано жилье с предчистовой отделкой или вовсе без нее. Покупатели такой недвижимости предпочитают сами заниматься дизайном.

Меблировка помещений больше востребована не в жилых домах, а апарт-отелях, которые в первую очередь ориентированы на инвесторов. Поэтому подобный вариант мы пока не рассматриваем.

 

— Свободная планировка: есть ли на нее спрос?

— Свободная планировка раньше была востребована в основном в высокоценовом сегменте. Но сейчас этот вариант набирает популярность и в более экономичных вариантах. Например, наши квартиры СуперРИАЛ — по сути, трансформеры. Их можно купить «на вырост»: сначала это холостяцкая студия, потом — семейное гнездышко молодоженов, а дальше и детскую легко выделить, и все это — в рамках одной площади. Наверное, поэтому они и столь востребованы.

 

— Дворы без машин: как относитесь к такой практике? Предусматриваются ли в ваших новостройках машино-места?

— Дворы без машин — это безопасность и удобство. Чтобы минимизировать число автотранспорта, на территориях наших жилых комплексов во всех проектах предусмотрены подземные паркинги и гостевые автостоянки. Кроме того, у части наших проектов детские площадки расположены на стилобате — машин здесь нет. Поэтому за безопасность ребенка во дворе можно не бояться.

 

— Фасады: применяет ли ваша компания элементы декора, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?

— Оформление фасадов зависит от проекта новостройки. Все наши дома мы строим по кирпично-монолитной технологии.

В некоторых жилых комплексах, например, ЖК «Звездный» или ЖК «Маршал», число декоративных элементов незначительное: это отделка камнем цокольного этажа и использование кирпича разного цвета.

В новостройках с навесными фасадами возможностей больше. Так, в ЖК «Лондон Парк» фасады зданий выполнены в разной цветовой гамме: желтые, синие, бордовые. Это выглядит очень нарядно, особенно на фоне серой массы советской застройки.

В ЖК «Премьер Палас» корпуса имеют фасадное остекление, что придает домам легкость. Также применяются и другие элементы декора: например, в ЖК «Классика» это французские балконы.

Наверное, самым ярким из наших проектов в этом плане можно назвать ЖК «Граф Орлов». Его основной мотив — сталинский ампир, который в свою очередь был производной от екатерининской классики. Конечно, смешно ждать от современных высоток рустовки и куртуазной лепнины. Но парадный фасад, выходящий на Московский проспект, украшен полуколоннами, аркой, куполом, скульптурными группами, а сами многоэтажные «башни», благодаря остеклению, смотрятся по-петербуржски изящно.

 

 

— Какой вид отопления преобладает в квартирах ваших новостроек: автономное или центральное?

 — В новостройках преобладает центральное отопление, но предусмотрены и индивидуальные тепловые пункты, которые позволяют поддерживать оптимальную температуру в квартирах. Например, в ЖК «Империал», расположенном на Московском проспекте рядом с метро «Фрунзенская», есть собственная котельная.

   

— Какую долю в продажах жилья занимает ипотека? Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки? Насколько эффективны такие программы?

— В последние годы спрос на ипотечные продукты существенно возрос, и сегодня доля таких сделок составляет порядка 40%. Для привлечения клиентов разрабатываются специальные программы с маркетинговой ставкой, что делает жилье доступнее для покупателей.

Например, с 15 октября Компания Л1 совместно с банком ПАО «Возрождение» запустила программу кредитования под 5,5% годовых. Она распространяется на ограниченный объем однокомнатных квартир в сданных корпусах жилого комплекса «Лондон Парк». Программа позволяет снизить кредитную нагрузку в первый год и направить сэкономленные средства на оформление жилья.

 

— Пробуете ли применять рассрочку? Если да, то какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?

— Да, рассрочка предусмотрена во всех наших проектах. Максимальный срок рассрочки на готовое жилье составляет один год, на строящееся — 24 месяца.

 

— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?

— В Компании Л1 предусмотрена возможность использовать материнский капитал для покупки жилья. Он может быть использован как в качестве первого взноса, так и при оплате задолженности по ипотеке или рассрочке.   

 

— У вас собственная генподрядная компания или используете стороннего подрядчика?

— Компания Л1 осуществляет полный цикл работ, от проектирования до сдачи домов в эксплуатацию, выступая в качестве инвестора, застройщика, генподрядчика.

 

— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктура, кто это финансирует — застройщик или власти?

— Все объекты Компании Л1 расположены в локациях с качественной социальной и транспортной инфраструктурой. Тем не менее, в ряде своих проектов мы предусматриваем наличие собственных социальных объектов. Например, детские сады есть в ЖК «Империал», «Классика», в будущем они появятся в ЖК «Премьер Палас» и «Лондон Парк». В последнем жилом комплексе также запланировано строительство школы. Все эти объекты возводятся за счет компании.

Интересно, что в ЖК «Премьер Палас» под детский сад мы выделили памятник архитектуры. Это водонапорная башня завода «Вулкан», который находился на данной территории. Объект охраняется государством. Мы приняли на себя ответственность за его восстановление. Думаю, детям и их родителям понравится такое необычное решение, тем более что комплекс элитный, расположен на набережной.

 

    

 

— Есть ли у компании опыт строительства детских садов, школ по проектам повторного применения?

— Нет, у нас есть собственное архитектурное бюро, поэтому проекты разрабатываются индивидуально под конкретный ЖК.

 

— Имеете ли опыт участия в федеральных или региональных госпрограммах? Какие их них, по Вашему мнению, самые эффективные?

— Наша компания одна из старейших на рынке, ей насчитывается 26 лет. Поэтому в нашей истории были разные варианты взаимодействия с государством. В свое время мы принимали участие в таких программах.

Например, в 1998 году компания, тогда носившая название ЛЭК, на территории Санкт-Петербурга стала оператором «Федеральной программы по переселению жителей из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей».

В настоящее время в госпрограммах участия мы не принимаем, но на перспективу такую возможность рассматриваем.

 

 

— Потребительский терроризм: есть ли в Санкт-Петербурге юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? Сталкивалась ли с этим новым явлением ваша компания?

— К сожалению, такие фирмы есть, и это отнюдь не новое явление. Они ведут нечестную игру не только по отношению к застройщикам, но и потребителям, обещая невозможное. Например, отсудить какие-то дополнительные средства уже после того, как человек получил жилье и подписал все необходимые документы. Борьба с ними возможна только в правовом поле.

 

— Многие регионы сегодня принимают местные законы о масштабных инвестпроектах, в рамках которых можно достроить проблемный объект, компенсировав затраты застройщика земельными участками, предоставляемыми ему без торгов. Именно такой механизм сейчас наиболее перспективен и успешно работает в ряде регионов. Есть ли у Вашей компании опыт достройки проблемных объектов и если да, то на каких условиях вы включаетесь в такие проекты?

— Можно сказать, что есть, но в рамках собственной компании. Все дело в том, что из-за сложных взаимоотношений между владельцами компании в 2008 году мы находились в крайне непростой ситуации. Нынешнему владельцу пришлось инвестировать в собственные проекты, чтобы их достроить. Как говорится, спасение утопающих — дело рук сами утопающих.

Это был очень тяжелый опыт. Наверное, в нашей стране подобных примеров — единицы. Но мы сумели с честью выйти из ситуации и выполнили свои обязательства перед дольщиками. Даже больше: на сегодняшний день компания погасила все задолженности перед финансовыми организациями.

Возможно, есть смысл обратить на наш опыт внимание, потому что гораздо проще поддержать проблемный объект и его застройщика, чем потом всем миром искать, кто будет этот вопрос решать.

 

 

— Продолжит ли Ваша компания практику долевого строительства в переходный период или полностью перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— Пока мы работаем по старым правилам, т.к. все объекты были заявлены до вступления в силу поправок к закону. Что касается банковского финансирования, то пока, судя по поступающей информации, банки сами к этому не готовы. Поэтому мы пока используем собственные средства.

 

— Снизятся ли у вас в результате объемы строительства или если да, то насколько? Как изменится маржа?

— Если и снизятся, то только планово. Пока объектов для работы нам хватит еще на 8—10 лет. Что касается маржи, то она понизится у всех: возможности покупателей не бесконечны, а затраты на строительство только растут, включая повышение НДС и прочие «прелести». Но пока потребность в жилье в нашей стране достаточно большая, поэтому и строительная отрасль будет развиваться.

 

— Как вступление в силу поправок в 214-ФЗ отразится на ценах? Что сейчас происходит в Санкт-Петербурге с ценами на новостройки? Каковы главные тенденции на рынке? Ваш прогноз на среднесрочную перспективу?

— Цены на новостройки и без внесения поправок постепенно росли, в среднем на 0,5—3% в месяц. После принятия поправок рост цен станет неизбежным. Обязательное банковское финансирование стройки, уплата взносов в компенсационный фонд — все это ляжет на плечи покупателя. Кроме того, цены растут из-за роста стоимости материалов, услуг и транспортных расходов.

 

— А какова ситуация со спросом?

— Спрос на жилье остается довольно высоким. Наблюдаются сезонные периоды спада, например, после новогодних праздников и в разгар летних отпусков. Но в целом интерес у покупателей к жилью есть.

Не надо забывать, что Санкт-Петербург — очень привлекательный город для внутренней миграции, не говоря уже о туристах и приезжих на заработки. Поэтому спрос, так или иначе, всегда существует.

 

   

 

— Как Вы учитываете ценовую ситуацию при формировании политики компании?

— В Петербурге цены только растут — емкость рынка пока позволяет. Мы следуем этим тенденциям. Хотя, конечно, резких скачков цен у нас нет. Сезонные изменения в форме скидок или подарков — это обычная практика, здесь мы тоже не оригинальны. Другое дело, если на рынке произойдет обвал — тогда, естественно, мы будем вынуждены адекватно реагировать.

 

— Насколько вырастает цена жилья в процессе строительства?

— В среднем, рост цен от этапа котлована до сдачи дома в эксплуатацию составляет 15—20%.

 

— Как вам работается с измененным 214-ФЗ, поправки к которому вызвали неоднозначную реакцию девелоперов?

— Пока серьезных изменений мы не ощутили, время покажет. Как я уже говорил, наша компания имеет большой антикризисный опыт. Причем проблемы были гораздо серьезней. И все-таки, мы сумели не только достойно выйти из кризиса, но и вернуть себе лидирующие позиции. В этом у нас есть определенное преимущество перед другими компаниями. Как говорится, за одного битого двух небитых дают.

 

— Вы не планируете привлекать к сотрудничеству архитекторов, что сегодня является популярным трендом у девелоперов?

— Мы всегда работали с лучшими архитекторами, это видно по нашим проектам. Поэтому можно сказать, что мы были в тренде еще до того, как этот тренд стал столь всеобъемлющим.

 

— Как изменился за последнее время ваш покупатель? Кто ваши покупатели: петербуржцы, москвичи, люди из области, приезжие?

— У нас нет какой-то единой целевой аудитории, поскольку наши объекты очень разные. Например, по результатам недавнего маркетингового исследования мы выяснили, что покупатели квартир в ЖК «Лондон Парк» — это и приезжие, в основном из северо-западных областей страны, и жители окрестных микрорайонов. Причем, первые выбирают квартиры через рекомендации в Интернете, исходя из характеристик района, соотношения цена/качество и т.д., а вторые в первую очередь отмечают внешний вид, выясняют информацию «из первых рук» — у жильцов.

Даже в рамках одного ЖК у покупателей могут быть разные потребности. Например, в «Графе Орлове», заявленном, как бизнес-класс, есть по-настоящему эксклюзивные квартиры-пентхаусы, а есть, например, и апартаменты.

Для себя мы сделали вывод: в среднем наши покупатели — это петербуржцы, москвичи или жители северных регионов от 30 до 45 лет, семейные, с одним-двумя детьми.

 

 

— Что самое важное для вашего покупателя: дороги, инфраструктура, цена?

— По существу, для нашего покупателя так вопрос вообще не стоит. Мы изначально задаем все эти параметры в качестве нашего конкурентного преимущества. То есть выбираем локации, максимально обеспеченные развитой инфраструктурой и транспортом.

При этом цены у нас вполне конкурентоспособные. Наши покупатели понимают, что хорошо дешево не бывает. Но и переплачивать никто не станет.  

 

— Как бы Вы охарактеризовали финансовую грамотность современных покупателей? Приходя в офис продаж, они читают договор, спрашивают разрешительную документацию и т.д.?

— Возвращаясь к нашим исследованиям, можно утверждать, что неграмотных покупателей у нас нет. Наоборот, превалирующее большинство — это люди с высшим образованием. К тому же, квартира — серьезное вложение средств, поэтому и подход тут должен быть серьезным.

Закон обязывает нас публиковать всю информацию и документацию, что мы и делаем. Поэтому, как правило, люди приходят к нам уже с пониманием того, что именно они будут приобретать.

Однако мы и сами ведем просветительскую работу, публикуем в СМИ полезные материалы, выступаем с экспертными мнениями. В итоге большинство клиентов Компании Л1 подкованы в юридических и финансовых вопросах.

 

— Павел Русланович, спасибо Вам за обстоятельный и очень интересный разговор. Успехов в бизнесе Вам и Вашей компании!

Оригинал статьи здесь