Дата публикации: Октябрь 2018
Издательство: Деловой Петербург
Автор: Мария Мокейчева

Район в районе: Калининский как зеркало русской урбанистики

На карте Петербурга трудно найти другой столь же разнородный по своим свойствам район, как Калининский. В его новейшей истории отразилось все своеобразие современного развития наших городов.

Как известно, Петербург родился сразу городом, как Минерва, вышедшая из головы Юпитера в полном облачении. Изначально его форма виделась концентрической по русскому обычаю, но потом в основу легли прямые линии. И все же традиции, как ни странно, свое отыграли. Уже в советское время. 

Спальные районы стали опоясывать центр города по типу слобод. На месте старых поселений возникали многоэтажные постройки. Здесь же росли и промышленные предприятия. Ленинград представлял собой индустриально-жилую агломерацию, которую и оставил в наследство новому Петербургу. Спальные районы хороши своей инфраструктурой. Здесь добротно, по-советски создавались жилые «гнезда» с детскими садами, школами, универмагами, транспортом и т.д. По сути, в таком случае единственным минусом становилась высокая плотность населения, что, впрочем, для любого мегаполиса является нормой. 

Каждый район города развивался по-особенному. Но Калининский оказался самым своеобразным. 

«Борьба» Севера и Юга

Калининский район один из наиболее старинных. Еще во времена Петра его стали обживать немцы. Были здесь и аборигены прежних времен. Потом интерес к нему проявили аристократы и промышленники. В итоге, район разделился на север и юг. Южная часть, тяготея к центру, стала наиболее развитым промышленным районом города. Здесь сосредоточены крупные заводы и оборонные предприятия. Север с немецкой Гражданкой превратился в спальный район, где академик соседствовали с пролетариями, сохраняя некий территориальный нейтралитет. Около метро «Гражданский проспект» и «Академическая» шло оживленное строительство до начала 2000-х. Но места здесь почти не осталось. Поэтому девелоперам волей-неволей пришлось обратить взгляд на юг, на «серый пояс».

Уплотнительная застройка

Современное градостроительство, по сути, коррекционное: таких фундаментальных планов развития, как при Петре, да и как в СССР, сейчас нет. Девелоперам выделяют «пятна под застройку», ставят отдаленные задачи по созданию социальной инфраструктуры и транспортной сети. Городская периферия, по сути, отдается на откуп строителям. В итоге, в любом месте могут возникнуть районы с уплотнительной застройкой. Как это и случилось в Калининском районе. На «пятачке» между Кушелевской дорогой, проспектом Маршала Блюхера, железной дорогой и Кондратьевским проспектом живет порядка 30 000 человек. Это один из самых высоких показателей по городу. И это даже не Мурино. Это Малая Кушелевка. На месте деревеньки сейчас строится с десяток жилых многоэтажных комплексов. Еще не так давно эта территория воспринималась как «серая», промышленная зона, ранее принадлежавшая Министерству обороны. Здесь находились Петербургский окружной склад огнестрельных припасов и Артиллерийская лаборатория.

На примере этой застройки в Калининском районе наглядно видны перспективы редевелопмента промышленных территорий, расположенных достаточно близко к центру, которые долгое время были не вовлечены в хозяйственный оборот. Сегодня в разной степени готовности - от проекта до завершенного и сданного в эксплуатацию дома – на них находится более 20 жилых комплексов. 

Факторами, привлекающими покупателей в этом районе, являются, в первую очередь, относительная близость к метро, хорошая транспортная доступность, расположение по соседству инфраструктурно сложившихся кварталов. Немалым плюсом для развития района стал построенный ТРК «Европолис», который дополнительно обеспечил район торговлей и развлечениями. 

Отличное от отличного

Последние пять-восемь лет Калининский район очень бурно развивается за счет активного строительства в южной части. За 9 месяцев 2018 года здесь было введено в эксплуатацию 163,8 тыс. м2 жилья, что на 12,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это позволило району войти в тройку лидеров по городу по объемам жилого строительства. 

Сейчас на локацию рядом с проспектом Маршала Блюхера приходится, по данным экспертов, около 4% всех сделок с новостройками в Петербурге. Но даже в этом районе не все так однозначно.

Калининский, как уже отмечалось выше, крайне разнороден. Если вдоль Кушелевской дороги «негде яблоку упасть», то чуть подальше – между Кондратьевским и Металлистов – будто остановилось время. Здесь новостроек почти нет. И даже особо не предвидится – район застроен еще при советской власти. Зато есть вся инфраструктура – жизнь тут сложилась – от детских садов и школ до магазинов шаговой доступности и уютных кафе. Одним из немногих счастливчиков, сумевших получить тут место, стала Компания Л1, известная своими удачными инвестициями в земельные участки. Жилой комплекс «Маршал» от Компании Л1 изначально строился обособленно, в глубине квартала – на отдалении от проспекта Маршала Блюхера и других оживленных магистралей района. 

Кроме основных плюсов локации у «Маршала» есть и еще одно преимущество – удобство парковки. Для многих это уже роскошь. В плотно застроенных кварталах даже внутри дворов возникают пробки, а уж поставить машину – настоящая проблема. В «Маршале» постарались этого избежать, в том числе, за счет строительства охраняемого подземного паркинга на 223 машиноместа, а также наземного на 125 мест. Отсутствие поблизости других новостроек и закрытая территория – еще один плюс к тому, что парковочное место не будет занято.

Справка о ЖК «Маршал»:

Строительный адрес: Пр. Металлистов д.117 стр.1

Тип дома: Кирпич-монолит

Класс жилья: Комфорт

Территория: закрытая

Этажность: 16-17 этажей

Высота потолков: 2,6 м

Отделка: предчистовая, чистовая

Сроки сдачи: 4 квартал 2018 год

Инвестиции и локации

Приобретая квартиру в новостройке, даже те, кто собирается жить в ней сам, задумывается об ее инвестиционной привлекательности. 

По данным ежемесячного мониторинга сайта «Делового Петербурга» совместно с федеральной системой бронирования "Нмаркет.ПРО", в сентябре 2018 года средняя реальная цена продажи в новостройках в районе проспекта Маршала Блюхера составила 106,3 тыс. рублей за м2, увеличившись на 1,15% по сравнению с августом 2018 года. Дешевого предложения в этой локации почти не остается - чтобы это понять, достаточно взглянуть на среднюю цену продажи еще в январе 2018 года, которая составляла 77,5 тыс. рублей за м2. Не стоит забывать, что стоимость квадратного метра зависит от стадии строительства, от того, с отделкой сдается квартира или нет. В ЖК «Маршал», например, сейчас стоимость квадратного метра варьируется от 90 до 116 тыс. м2. «В локации это одно из наиболее привлекательных ценовых предложений, особенно, с учетом того, что дом готовится к сдаче», - отмечают в компании «Л1». 

В будущем стоимость жилья здесь будет расти, считают эксперты. В первую очередь, на это повлияет развитие транспортной инфраструктуры. В частности, планируется пробивка проспекта Маршала Блюхера дальше на север, строительство крупной развязки на его пересечении с Кушелевской автодорогой. Но самые большие надежды возлагают девелоперы на строительство продолжения Красносельско-Калининской ветки метро в Полюстрово и дальше на Бестужевскую улицу. «В мегаполисах близость к метро всегда является неоспоримым преимуществом, - отмечают в «Л1». – Поэтому появление новых станций приведет к повышению цены на недвижимость в этой локации. Это делает квартиры здесь более инвестиционно привлекательными». 

И хотя метро обещают здесь только к 2030-м годам, но территорию будущей застройки девелоперы почти всю поделили уже сейчас. Потому что преимущества этой локации для них очевидны.

Оригинал статьи здесь