Поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», прежде всего, касаются застройщиков, требования к которым стали гораздо жестче. Мы же решили сосредоточиться на покупателях, ведь и для них тоже многое изменилось

Мы привыкли к тому, что купить квартиру можно на любой стадии строительства. Для покупателей это возможность серьезно сэкономить, а для застройщика – получить деньги на строительство напрямую от клиентов. Казалось бы, это выгодно всем. Но долевка – это всегда определенный риск. Покупатель является инвестором, рассчитывает на получение прибыли (потому что цена на квартиру растет вместе с каждым построенным этажом). Но строительство – это серьезный и затратный процесс. Поэтому может случиться всякое. И, несмотря на то, что 214-й закон должен был максимально защитить дольщиков, сделать он этого не смог. В итоге власти решили вообще отказаться от долевого строительства в том виде, в котором оно существует сейчас.

По новым правилам дольщик будет отдавать деньги банку, который перечисляет их застройщику только после того, как дом достроен. И покупатель получает уже готовое жилье. Строить дом компания будет за свой счет или брать кредит. Если стройка остановилась, банк возвращает деньги дольщику (тот остается без жилья, но хотя бы не теряет своих кровных), а застройщик становится банкротом.

- Мы вступили в переходный период, когда, в зависимости от срока получения разрешения на строительство, будут действовать и старые, и новые нормы закона. С учетом значительного числа разрешений на строительство, полученных застройщиками до 1 июля 2018 года, он продлится несколько лет, - говорит заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский.

Ну а теперь о деталях: изменится ли для покупателя привычная схема приобретения жилья?

«Новые» и «старые» застройщики

Правила игры на рынке недвижимости не изменятся в одночасье: некоторые нововведения вступят в силу только через год, а в общей сложности переходный период займет куда больше времени. Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года можно будет использовать старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек.

Поэтому поправки условно разделили застройщиков на «старых» и «новых». «Старые» - это те, чьи дома активно строятся, и кто успел запастись разрешениями на строительство. Они пока работают по привычным покупателям схемам. «Новые» - те, кто получил разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Они должны работать исключительно по новым правилам.

- Немедленного эффекта после изменения законодательства рынок, конечно, не ощутит, сегодня у многих строительных компаний есть запас проектов, которые можно будет строить и продавать после 1 июля 2018 года по-старому, - говорит руководитель Компании Л1 Павел Андреев. – Требования к застройщикам очень жесткие и, в первую очередь, проблемы возникнут у небольших компаний. Некоторые, возможно, будут вынуждены уйти с рынка. Получается, нововведения могут привести и к сокращению объема предложения на рынке, и к росту издержек, связанных с реализацией проектов. И то, и другое отразится на стоимости квадратного метра – цены вырастут неизбежно.

Что важно для покупателя: запуск нового механизма требует времени на отладку, банки толком не разобрались, как работать по новой схеме. Все боятся, что на какое-то время рынок вообще встанет. Поэтому пока есть возможность, лучше покупать квартиру по привычной и понятной схеме долевого участия у «старых» застройщиков.

Банковское сопровождение и эскроу-счета

С 1 июля 2018 года вводится обязательное банковское сопровождение сделок. То есть застройщик должен открыть счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке (даже если дом уже вовсю строится). Деньги покупателя перечисляются строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. А банк будет контролировать расходование средств и, если заподозрит нецелевое, то имеет право отказать в проведении операций. При этом «старые» застройщики могут пока не закрывать все другие счета.

С 1 июля 2019 года для всех застройщиков, которые подали на регистрацию первый ДДУ после этой даты, станет обязательным использование расчетов только через эскроу-счета. Пока использовать этот механизм используется по желанию.

Смысл эскроу прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, и они там лежат до завершения строительства. Застройщик получает их только после того, как сдаст дом. Если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев, покупатель может забрать свои деньги со счета.

- Новая точка отсчета – 1 июля 2019 года. Банки станут, по сути, основным источником финансирования строительства многоквартирных домов и главным контролирующим органом деятельности застройщиков по целевому расходованию денежных средств участников долевого строительства. А дольщикам, как минимум, будет гарантирован возврат внесенных за квартиру денег, - говорит Олег Островский. - Обратной стороной медали этого процесса станет сокращение числа застройщиков, в том числе и потому, что не все из них смогут соответствовать высоким требованиям банков для получения кредитов. Повышение цены на квадратный метр, которое, во многом, будет зависеть от величины банковского процента, мне кажется неизбежным.

Что важно для покупателя: по новой схеме покупатели подписывают трехсторонний договор с застройщиком и банком. Деньги покупатель отдает уже не строительной компании, а именно банку, а на выходе получает готовое жилье. Рисков практически нет, но есть некоторые последствия.

Во-первых, новая схема финансирования увеличивает затраты на строительство, а значит квартиры подорожают. Понятно, что возросшую себестоимость застройщики вынуждены будут перераспределить. То есть, за свою защиту покупателю придется платить больше.

Во-вторых, теряется весь смысл инвестиционных покупок, когда квартира в начале строительства стоила процентов на 20% дешевле, чем готовая. При переходе на эскроу ожидание не оплачивается. Тем, кто по-прежнему хочет вкладываться в жилье, следует обратиться к «старым» застройщикам, у которых еще действуют ДДУ.

- По сути, у покупателей осталась последняя возможность выгодно вложиться в недвижимость и приумножить свои сбережения, - соглашается Павел Андреев. – Правда, к выбору объекта инвестирования следует подходить особенно тщательно.

Одно разрешение – один застройщик

Правило уже вступило в силу и означает, что одно юридическое лицо может получить только одно разрешение на строительство. И пока оно не достроит дом и не передаст квартиры покупателям, новое разрешение ему не выдадут. Исключение сделано для компаний, занимающихся комплексным освоением территорий. Главное условие - на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

Что важно для покупателя: очевидно, эта норма призвана ограничить вывод денег из успешных проектов для того, чтобы помочь достроить отстающие комплексы. Правило не распространяется на «старых» застройщиков с разрешениями до 1 июля 2018 года.

Контроль и страховка

Следить за соблюдением законодательства и вести реестр пострадавших граждан будет специально созданный контролирующий орган. Застройщики обязаны ежеквартально отчитываться перед ним: предоставлять данные о финансовых показателях и этапах строительства.

Кроме того, их будет проверять Фонд защиты дольщиков, куда с октября прошлого года застройщики перечисляют 1,2% от цены ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн. руб.

Что важно для покупателя: Фонд или контролирующий орган могут заявить в Росреестр о нарушениях у застройщика. В этом случае регистрация договоров будет приостановлена. Фонд защиты дольщиков также будет иметь право инициировать процедуру банкротства застройщиков.

Завершение строительства проблемных домов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд, будет вести Фонд защиты прав граждан. При этом достраиваться будут и объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Деньги на это обещают выделить федеральный и региональные бюджеты.

Оригинал статьи здесь