^ Наверх

Дата публикации: Май 2018
Издательство: Новострой СПб
Автор: Олег Воронин

 

Инвестиции в жилье: не все квартиры одинаково полезны

 

 Не перевелись еще в России инвесторы, готовые вложить средства в строящееся жилье. Несмотря на то, что заработать много не получится, бизнес-квартиры продолжают занимать немалую долю на рынке недвижимости.

 

 

 

Инвесторы на рынке недвижимости были и будут всегда. Одни — чтобы сохранить свои капиталы, другие — чтобы приумножить, третьи — на будущее, для детей. Общей статистики о доле инвестиционных квартир в Петербурге и Ленобласти нет. Продавцам и аналитикам практически невозможно определить, покупает ли дольщик квартиру для себя или собирается превратиться в преуспевающего рантье. Но все же можно выделить несколько «типов» инвесторов. Первый и, наверное, самые распространённый — тот, кто приобретает квартиру на ранней стадии, когда стоимость ее минимальна. Это выгодно и застройщикам, которые получают «бесплатное» финансирование, и дольщикам, которые могут заработать потом на перепродаже уже готового жилья. Обычно гешефт тут немаленький — в хороших проектах разница между стартовой ценой и финишной может достичь 30-40%. А может и не достигнуть.

Более того в последнее время эксперты говорят, что на рынке блуждает довольно много неликвидного готового жилья — его нельзя продать даже по стартовой цене. Второй тип инвесторов, которые предполагают сдавать квартиру в аренду, но на сегодняшний день рынок аренды не растет, конкуренция, особенно в массовом сегменте, высока и заработки иногда способны едва компенсировать ипотеку (если квартира приобреталась в кредит). Тем более есть апартаменты, которые более приспособленные для арендного бизнеса. Третий тип — просто есть деньги, хранить их в банке не очень удобно, а в недвижимости — самое то. И четвертый — покупают квартиру для детей, но их инвесторами назвать сложно.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

Число инвесторов определить довольно сложно: при заключении сделки мало кто афиширует цель покупки недвижимости. Количество подобных покупателей в последние годы несколько снизилось, в первую очередь потому, что у многих людей закончились накопления. В то же время недвижимость остается единственным надежным способом сохранить и приумножить средства, и инвестиционная привлекательность новостроек остается очень высокой.

В основном в инвестиционных целях приобретается небольшое жилье, студии или однокомнатные квартиры. Подобные объекты проще сдать в аренду или перепродать: ведь именно такие квартиры «вымываются» с рынка в первую очередь, и к моменту сдачи дома нередко купить подобное жилье можно только по переуступке.

Игорь Гаврилов, генеральный директор «П1»:

Сейчас инвесторов интересуют малогабаритные квартиры. Для инвестирования часто рассматривают те объекты, которые находятся на стадии котлована — такое жилье дешевле. Далее, можно дождаться приближения срока сдачи и продать квартиру на 30-40% дороже. Есть также второй вариант — купить квартиру под сдачу в аренду. 

Что касается ЖК «Парнас», то репутация и себестоимость проекта дают возможность продавать квартиры дешевле. Сейчас это 55 тыс. рублей за «квадрат», потом будет 75 тысяч. Мы планируем с каждым месяцем повышать цену на тысячу рублей. К моменту сдачи объекта цена выровняется с другими конкурентами, которые строят объекты в нашей локации.

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж холдинга «Аквилон-Инвест» в Санкт-Петербурге:

В последние годы доля частных инвесторов показывает небольшой рост после снижения в кризисные 2014-2015 годы. В среднем по объектам «Аквилон-Инвест» в Петербурге она составляет около 15%, и на сегодня мы наблюдаем рост интереса к инвестиционным сделкам в среднем до 20%. Связано это, прежде всего, с тем, что с начала года наша компания вывела на рынок сразу два новых объекта. Это III и IV очереди ЖК «4YOU» рядом с метро «Звёзднaя» и ЖК «ARTквартал.Аквилон», который строится в 5 минутах ходьбы от метро Фрунзенская и сегодня пользуется наибольшим спросом у инвесторов. Удачность локации, ограниченное предложение недвижимости здесь и наполнение самого проекта привлекают и тех, кто вкладывается в жилую недвижимость, и тех, кто приобретает коммерческие помещения. На увеличении интереса к вложениям в недвижимость отчасти сказались и новости о грядущей отмене «долевки».

Наиболее ликвидными вариантами на рынке сейчас можно назвать однокомнатные квартиры в пешеходной доступности от метро в пределах КАДа. На втором месте — студии, которые зачастую приобретаются с чистовой отделкой. Важным фактором при вложении в недвижимость является расположение объекта. Оценивается, с одной стороны, близость к метро, с другой — плотность застройки. Чем меньше предложение в локации, тем ниже конкуренция при последующей сдаче квартиры в аренду или перепродаже. Как следствие, исключается демпинг и повышается доходность недвижимости. 

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»:

За два года доля инвесторов на рынке новостроек Петербурга изменилась достаточно значительно. Ранее в зависимости от класса объекта этот показатель мог достигать 30%. Сейчас в среднем по рынку доля инвесторов не превышает 8-10%. По нашим объектам показатель еще ниже — 1-2%. Это связано с тем, что наши жилые комплексы рассчитаны на семейную аудиторию. В ЖК «Неоклассика», который будет введен в эксплуатацию в летом текущего года, за все время строительства с инвестиционными целями было приобретено не более десятка квартир.

Традиционно интересом инвесторов пользуются сегменты с низким порогом входа, преимущественно новостройки класса масс-маркет. Среди квартир наиболее популярны студии, однокомнатные, реже двухкомнатные квартиры, которые можно перепродать с максимальной надбавкой.

Я не исключаю, что до конца года мы увидим новый всплеск инвестиционного интереса, вызванный изменениями в 214-ФЗ.

 

 

 

 Оригинал статьи здесь